دليل قانون الإيجارات في دبي
على الرغم من التنوع الضخم في سوق العقارات المعروضة للبيع في دبي؛ إلا إن الكثيرين يتجهون صوب استئجار العقارات، إما لغرض الإقامة المؤقتة في المدينة أو حتى للسكن على المدى البعيد، ونظرًا لاشتمال عملية الإيجار على طرفين؛ المستأجر ومالك العقار، كان لا بد من سنّ القوانين والتعليمات التي تحفظ حق كليهما وتحول دون قضايا التلاعب أو الاحتيال أو التملّص من الواجبات المترتبة على كلٍ منهما. في ضوء ذلك، ونظرًا لتفوّق القانون الإماراتي في حماية الحقوق وصون الممتلكات، تم تحديد قانون الايجارات دبي وبنوده لتكون واضحةً وصريحةً للطرفين دون لُبسٍ أو إبهامٍ، وعليه، سنورد لك تفاصيل قانون ايجارات دبي والأحكام التي يتضمنها، فضلًا عن معلومات المتعاقدَين والمزيد.
قانون الايجارات دبي من مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)
أصدرت دائرة التنظيم العقاري في دبي ريرا مجموعة قوانين تتعلق بالإيجار في دبي، على نحوٍ ينشئ علاقة وطيدة بين المالك والمستأجر، ويضمن لكل منهما حقوقه وواجباته كاملة، ففي عام 2007 صدر القانون رقم 26 لعام 2007 باسم “قانون تنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين في إمارة دبي”، حيث يسري هذا القانون على جميع العقارات المؤجرة داخل الإمارة باستثناء أماكن الإقامة الفندقية والممتلكات المقدمة للموظفين من قبل الشركات دون مقابل. نوضح تاليًا بعض ما نص عليه هذا القانون:
تعليمات عقد الإيجار
عند استئجار أي عقار في دبي، يتعين على المستأجر أو المالك تسجيل عقد الإيجار في دبي المكتوب لهيئة التنظيم العقاري ريرا، كذلك ينبغي تسجيل المتطلبات الأخرى مثل نوع العقار واسم المالك والمستأجر ومدة عقد الإيجار وقيمة الإيجار وطرق الدفع لدى الهيئة، ففي حال عدم تسجيل اتفاقية الإيجار، فلن ينظر القضاء أو السلطة في المطالبة أو اتخاذ أي إجراء إضافةً لأن تسجيل عقد الإيجار مع هيئة التنظيم العقاري يحمل أهمية قصوى لدى الجهات المختصة، وهذه أبرز النقاط التي من المهم الالتزام بها:
- عقد إيجار خطي موقع من المؤجر والمستأجر، حيث يجب أن يشتمل على وصف العقار والغرض من تأجيره واسم مالكه ورقم ونوع الأرض والمنطقة التي يقع فيها، وكذلك مدة وبدل الإيجار وكيفية دفعه
- تسجيل العقد بشكل قانوني لدى المؤسسات والأجهزة القانونية المعنية
- تحديد مدة الإيجار بشكل واضح وصريح
- تحديد قيمة الإيجار المتفق عليها من قبل الطرفين؛ المؤجر والمستأجر
- لا يجوز فسخ العقد بشكل منفرد من قِبل المؤجر أو المستأجر، إلا بالتراضي وفقًا لأحكام هذا القانون
بدل الإيجار
- على المؤجر والمستأجر تحديد قيمة الإيجار في العقد، ولا يجوز رفع الإيجار أو تعديل أي من شروط العقد إلا بعد انقضاء سنتين كاملتين من تاريخ توقيع عقد الإيجار لأول مرة
- تختص المؤسسة بوضع معايير تحديد نسبة زيادة بدلات الإيجار في الإمارة وذلك بما يتوافق ومقتضيات الوضع الاقتصادي العام فيها
- تغطي قيمة الإيجار الانتفاع بمرافق العقار كأحواض السباحة وملاعب وصالات الرياضة والنادي الصحي ومواقف السيارات وغيرها، وذلك ما لم ينص العقد على غير ذلك.
التزامات المؤجر
- يلتزم المؤجر بتسليم العقار بحالة صالحة للاستعمال وبشكل يُتيح للمستأجر الاستفادة الكاملة منه
- يكون المؤجر مسؤولًا أثناء مدة الإيجار عن أعمال صيانة العقار وعن إصلاح أي عطل أو خلل، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك
- لا يجوز لمالك العقار أن يحدث فيه أو في مرافقه أو ملحقاته أي تغييرات تخل بمنفعة المستأجر
التزامات المستأجر
- يجب على المستأجر أن يسدد بدل الإيجار في مواعيد استحقاقه، وأن يحافظ على العقار محافظة الشخص العادي على ممتلكاته، ولا يجوز له إحداث أي تغيير أو إجراء ترميمات أو أعمال صيانة في العقار إلا بإذن من المالك، وبعد استصدار التراخيص اللازمة من الجهات الرسمية المختصة
- يحق للمؤجر عند إبرام العقد أن يستوفي من المستأجر تأمينًالضمان صيانة العقار في حال تعرضه لأي ضرر، ويجب على المؤجر رد هذا التأمين أو ما تبقى منه للمستأجر عند انتهاء العقد
- عند انتهاء الإيجار، يكون المستأجر ملزمًا بتسليم العقار للمؤجر بالحالة التي تسلمه عليها وقت التعاقد، باستثناء ما نقص نتيجة الاستعمال العادي أو لأسباب خارجة عن إرادته. في حالة اختلاف الطرفين حول ذلك، يرفع الأمر للجنة قانونية مختصة
حالات الإخلاء
بحسب قوانين الايجار دبي، يحق للمؤجر طلب إخلاء العقار في الحالات التالية:
- إذا لم يقم المستأجر بسداد قيمة الإيجار أو أي جزء منه خلال ثلاثين يومًا من تاريخ إخطاره بالدفع من قبل المؤجر
- إذا قام المستأجر بتأجير العقار أو قسم منه دون الحصول على موافقة خطية من المؤجر، وفي هذه الحالة يسري الإخلاء على المستأجر مع حفظ حق المالك بالحصول على تعويض من المستأجر
- إذا استعمل المستأجر العقار أو سمح لآخرين باستعماله لغرض غير مشروع أو مخالف للنظام العام أو الآداب العامة
- إذا أحدث المستأجر تغييرات في العقار تؤثر على سلامته بشكل يتعذر إعادته إلى حالته الأصلية، أو ألحق بالعقار ضررًا نتيجة بشكل متعمد
تعديلات قانون الإيجارات الجديد في دبي
يسعى قانون الايجارات دبي إلى حفظ حقوق كافة الأطراف، وفيما يلي مجموعة من البنود التي نص عليها قانون زيادة الايجار في دبي:
- لا يجوز للمالك رفع قيمة الإيجار للعقارات السكنية قبل انقضاء ثلاث سنوات من تاريخ توقيع العقد بين المالك والمستأجر
- يمكن اللجوء إلى قاضي التنفيذ في حال عدم دفع المستأجر للإيجار، حيث يتم تحديد عقوبة عدم دفع الإيجار في الإمارات
يهدف قانون الايجار في دبي الجديد فيما يخص تثبيت القيمة الإيجارية في دبي لمدة 3 سنوات على تشجيع الاستثمارات في الإمارة، وزيادة نسبة الإشغال لعقارات دبي، فضلًا عن دعمه لاستقرار المستأجرين في دبي الذي سيساهم في عدم التنقل السنوي للبحث عن إيجارات أقل، بالإضافة إلى استقرار الشركات التي ترغب في وضع خطط مستقبلية على المدى المتوسط.
حالات الإخلاء وفق قانون الإيجارات الجديد في دبي
إليك بعض الحالات التي تستند على قانون الإيجارات دبي 2022 فيما يخص إخلاء العقار في إمارة دبي، مثل عدم دفع الإيجار في دبي خلال فترة محددة:
قبل انتهاء عقد الإيجار
هناك بعض الحالات التي يمكن للمالك فيها طلب إخلاء العقار قبل انتهاء مدة الإيجار المتفق عليها. فيما يلي مجموعة من الحالات التي تمنح المالك حق فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته في دبي:
- عدم سداد الإيجار أو أي جزء منه خلال ثلاثين يومًا من تاريخ الإخطار ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك
- تأجير العقار بدون موافقة المؤجر
- استعمال المستأجر للعقار أو السماح لغيره باستعماله لغاية غير مشروعة أو مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة
- إحداث تغيير في العقار يؤثر على سلامته أو يلحق به الضرر
- استعمال العقار لغرض غير المؤجر لأجله
- أن يكون العقار معرضاً للسقوط
- عدم مراعاة المستأجر للالتزامات القانونية أو أي من شروط العقد
- هدم العقار لأغراض التطوير العمراني من قبل السلطات المختصة
عند انتهاء عقد الإيجار
- رغبة المالك في هدمه وإعادة بنائه وللمستأجر الأولوية في العودة للعقار خلال شهر من تاريخ إخطار المؤجر له بذلك
- ترميم العقار وتعذر ذلك في وجود المستأجر
- رغبة المالك في استعمال العقار لأغراض شخصية أو لأحد أقربائه من الدرجة الأولى شريطة إثبات عدم ملكيته للبديل ورغبة المالك في بيع العقار
*ملاحظة: يشترط إخطار المستأجر عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل بأسباب الإخلاء المذكورة آنفًا قبل 12 شهرًا من تاريخ الإخلاء.
تعليمات قانون الايجار في دبي التي تهم المستأجرين
فيما يلي مجموعة من أمور عليك مراعاتها قبل استئجار بيت في دبي، وهي بشكل عام قوانين وضعت بهدف حفظ حقوق المستأجر في دبي والمؤجر أيضًا:
لا رسوم مقابل تجديد عقد الإيجار
بحسب ما صدر عن مركز فض المنازعات الإيجارية، يحظر على المؤجر (المالك) أو من ينوب عنه من شركات إدارة العقارات أو مكاتب التأجير، المطالبة بأي رسوم عند تجديد العقد مع المستأجر، وإن فرض تلك الرسوم يعد مخالفة، مشددًا على أنه لا تجوز كتابة بند خاص بالرسوم في العقد الإيجاري.
لا يحق قطع الخدمات عن المستأجر
يشدد قانون الايجارات في دبي على عدم امتلاك المؤجر الحق في قطع الخدمات عن العقار أو التعرض للمستأجر بأي صورة تحول دون انتفاعه بالعقار. في حال حدث ذلك، يحق للمستأجر اللجوء لأقرب مركز شرطة في دبي لطلب إزالة التعدي أو إثبات حالته، ويمكنه رفع دعوى معززة بالتقارير المثبتة إلى اللجنة القضائية الخاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين للمطالبة بالتعويض عما أصابه من ضرر.
الإخطار في حال رغبة تعديل شروط العقد
في حال رغبة أي من الطرفين في تعديل أي من شروط العقد، فيتعين عليه إخطار الطرف الآخر بذلك قبل مدة لا تقل عن 90 يومًا من انتهاء العقد، وذلك ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
الأسئلة الشائعة
نجيب في هذه الجزئية عن مجموعة من الأسئلة المتكررة فيما يخص قوانين الإيجار في دبي:
ما هو مركز فض المنازعات الإيجارية؟
مركز فض المنازعات الإيجارية هو منظومة قضائية شاملة تهدف إلى حل المنازعات العقارية والنظر في جميع القضايا المتعلقة بالعقارات سواء من قبل المستأجر أو المالك. يتبع المركز آلية سريعة وبسيطة لتحقيق العدالة والمساواة في دولة الإمارات العربية المتحدة.
هل يحق للمالك رفع الإيجار؟
نعم، يحق للمالك رفع الإيجار بشرط أن يُخطر المستأجر بذلك قبل 90 يومًا من انتهاء العقد.
ما هي نسبة الزيادة السنوية لعقد الإيجار؟
يسمح بزيادة 5% للعقارات التي يكون إيجارها أقل من معدل الإيجارات العام بنسبة تتراوح بين 11% و20%.
ما هي فترة إشعار المستأجر في دبي؟
يجب على المالك تقديم إشعار للمستأجر قبل مدة لا تقل عن 12 شهرًا لإخلاء الشقة في أي وقت من انتهاء عقد الإيجار.
هل توجد رسوم مقابل تجديد عقد الإيجار؟
لا، يُحظر على المؤجر (المالك) حسب قوانين ايجارات دبي المطالبة بأي رسوم عند تجديد العقد مع المستأجر، ولا يجوز تضمين أي بند خاص بالرسوم في العقد الإيجاري.
هل يسمح للمالك بقطع الخدمات عن المستأجر؟
لا يحق للمالك قطع الخدمات عن العقار أو التعرض للمستأجر بأي شكل يحول دون انتفاعه بالعقار أو مرافقه بحسب قانون المنازعات الإيجارية في دبي.
وضعنا بين يديك دليلًا شاملًا عن قانون الايجارات دبي، وننصحك بتحميل تطبيق إيجاري الذي يعد أحد أهم الأنظمة الإلكترونية الخاصة بالقطاع العقاري في دبي، والذي يعمل على تسجيل عقد ايجار دبي أون لاين وأيضًا حماية حقوق المستأجر على المؤجر، وإن كنت ترغب بالتعرّف على المزيد من المواضيع المتعلقة بالقوانين والأنظمة في الإمارات، فننصحك بتصفح قانون الإيجار في الشارقة الذي يركز على الإيجار الخاص بك عن كثب قبل التوقيع عليه، لمنع أي نزاعات وخلافات على الإيجار في المستقبل.
ستجد مزيدًا من المقالات المنوّعة والمفيدة في مدوّنة ماي بيوت، المدوّنة العقارية الأولى من نوعها في الإمارات، فتفضّل بتصفّحها، ولا تتردد بالتواصل معنا عبر حيّز التعليقات، كما يمكنك الاشتراك في نشرة ماي بيوت الإخبارية، ليصلك كلّ جديدٍ حول المواضيع التي تهمّك أسبوعيًا.
