تقرير موقع بيوت السنوي عن السوق العقاري في دبي لعام 2017

ضمّ موقع بيوت.كوم أكثر من 94,000 عقار منذ شهر نوفمبر 2016 إلى نوفمبر 2017. و لقد شهد الاتجاه السائد لعقارات دبي استقراراً في معدل العائد على الاستثمار، على الرغم من الانخفاض الملموس في أسعار الإيجار والبيع لمعظم أنواع العقارات مقارنةً بنفس الفترة الزمنية للعام الماضي.

يبلغ متوسط الإيجارالسنوي لجميع أنواع الشقق في دبي لهذه السنة 95 ألف د.إ، و يشير ذلك إلى هبوط المعدل بنسبة 17.6% من إجمالي متوسط و الذي بلغ 115 ألف د.إ في عام 2016.

عاودت دبي المارينا الكرّة لتحقق أعلى نسبة طلب على الإطلاق من حيث استئجار الشقق على موقع بيوت.كوم، ثم تتتلوها مدينة دبي العالمية (إنترناشونال سيتي)، و واحة دبي للسيليكون ثم مردف و بر دبي على التوالي.

يمكننا الإفادة هنا إلى أن حالة مؤشرات سعر الإيجارات للشقق في دبي في هبوط مستمر في كافة أنحاء الإمارة، و على الأخص في مدينة دبي العالمية “إنترناشونال سيتي” حيث هناك انخفاض ملموس بنسبة 16% مقارنةً بأسعارالإيجارات في العام الماضي، كما يبلغ متوسط الإيجار السنوي للشقق بحجم استوديو 31 ألف د.إ، و للشقق ذات غرفة نوم واحدة 42 ألف د.إ ، بينما وصل متوسط سعر الشقة ذات الغرفتين نوم إلى 65 ألف د.إ.

يبدأ معدل أسعار الإيجارات في وسط مدينة دبي و التي تعد أعلى المناطق سعراً من 75 ألف د.إ للشقق بحجم استوديو و 110 ألف د.إ للشقق بغرفة نوم واحدة، و 160 ألف د.إ للشقق بغرفتين نوم، حيث يقل إجمالي المعدل عن العام الماضي بنسبة 5%. بينما كان نوع الشقق الوحيد الذي لم يتأثر بانخفاض أسعار الإيجارات في 2017 هو شقق الاستوديو في منطقة مردف.

قلت أسعار إيجارات الفلل في دبي بنسبة 16.6% عمّا كانت عليه في عام 2016.فبلغ معدل سعر إيجارات الفلل و تاون هاوس خلال عام 2017 في دبي 200 ألف د.إ للإيجار السنوي، مقارنةً بالسنة الماضية و التي بلغ معدل الإيجار فيها 240 ألف د.إ.

أكثر المناطق التي أثارت اهتمام مستخدمي بيوت.كوم من حيث الإيجار كانت الفلل و تاون هاوس في مردف، و تبعتها المنازل في جميرا،ثم البرشاء و أم سقيم و المرابع العربية.

كما تعد مردف أيضاً المنطقة الأفضل و الأقل سعراً من حيث الإيجارات السنوية و التي قُدِّر معدلها بمبلغ 130 ألف د.إ للوحدات السكنية ذات 3 غرف نوم، 145 ألف د.إ مقابل 4 غرف نوم، و 150 ألف د.إ لخمس غرف نوم (شهدت انخفاض بنسبة 9% إلى 13%). تواجدت الفلل الأعلى سعراً للإيجار بين المناطق الأشهر لعام 2017 في منطقة نخلة الجميرا بأسعار بلغت 315 ألف د.إ و 420 ألف د.إ و 450 ألف د.إ للفلل 3غرف نوم و 4 غرف نوم و 5 غرف نوم بالترتيب (انخفاض بنسبة 6% إلى 13% منذ 2016).

تعد الشقق الجاهزة للسكن في دبي لهذه السنة أقل سعراً بنسبة 11% عند مقارنتها بالأسعار لعام 2016. يبلغ معدل سعر البيع لجميع أنواع العقارات للشقق الجاهزة للسكن في دبي 1.5 مليون د.إ مقابل 1.7 مليون د.إ في العام الماضي. بينما إذا نظرنا للعائد على الاستثمارات فهو لا يزال مستقراً بنسبة 7% تقريباً، كما كان في السنة الفائتة.

حازت دبي مارينا على أعلى نسبة طلب على شراء الشقق في دبي لهذه السنة، لتليها بعد ذلك وسط مدينة دبي و دائرة قرية جميرا ثم النخلة جميرا على التوالي.

كانت مدينة دبي العالمية (دبي إنترناشونال سيتي) هي الأفضل سعراً من بين أكثر المناطق المفضلة لشراء الشقق على موقع بيوت،. فبلغ سعر شقة الاستوديو 350 الف د.إ

، بينما 475 ألف د.إ للشقق ذات غرفة نوم واحدة ، و 850 ألف د.إ للشقق ذات الغرفتين نوم. مما يعني أن هناك انخفاض في الأسعار بنسبة 5% منذ 2016. حافظت نخلة الجميرا على مكانتها كالمنطقة الأعلى سعراً على الإطلاق من بين المناطق الشائعة في دبي لتضم شقق استوديو بسعر 1.25 مليون د.إ (انخفاض بنسبة 1.9% منذ 2016) ، شقق بغرفة نوم 1 بسعر 2.4 مليون د.إ (انخفاض بنسبة 5.2% منذ 2016) و 2.7 مليون د.إ للشقق ذات غرفتين نوم (انخفاض بنسبة 1.8% منذ 2016)

لقد غيّرت أنواع العقارات التالية اتجاه مؤشرات أسعار السوق، فشهدت شقق الاستوديو في واحة دبي للسيليكون و مدينة دبي الرياضية ارتفاعاً في الأسعار بنسبة 1% على عكس نظيراتها من المناطق، كما وانخفضت الأسعار بنسبة 5% على الشقق ذات غرفة نوم 1 في نخلة الجميرا و بنسبة 0.5% للشقق بغرفتين نوم في أبراج بحيرات الجميرا.

لوحظ تركيز مجمل اهتمام المستثمرين لشراء فلل و تاون هاوس في 2017 في منطقة المرابع العربية و منطقة الريم و دبي لاند ثم النخلة جميرا و منطقة الينابيع.

بالنظر إلى أكثر المناطق طلباً فإن أسعار الشراء تكون إما ثابتة و إما في انخفاض، و ينطبق ذلك على جميع المناطق باستثناء منطقة الريم حيث ارتفعت الأسعار بنسبة 10%.

تعتبر أفضل الصفقات الشرائية في السوق العقاري في دبي و المدرجة ضمن فئة مجمعَّات الفلل الأكثر تصفحاً على موقع بيوت.كوم، هي التي تقع في منطقة دبي لاند، حيث تميزت هذه المنطقة بأسعارها المنافسة و التي وصلت إلى 1.6 مليون د.إ مقابل فيلا ذات 3 غرف نوم (لم يطرأ أي تغيير منذ 2016)، 2.8 مليون د.إ للفلل 4 غرف نوم و 3.6 مليون درهم إماراتي للفلل 5 غرف نوم(انخفاض من 8% – 14% منذ 2016). بينما المناطق التي سجلت السعر الأعلى لشراء الفلل هي نخلة الجميرا، بمتوسط بلغ 8 مليون درهم إماراتي و 11.5 درهم إماراتي و 15.5 مليون درهم إماراتي على التوالي للفلل 3 غرف نوم و 4 غرف نوم و 5 غرف نوم (انخفاض من %4 – 9% منذ 2016)

يتمركز ما نسبته 86% من إجمالي ’المشاريع العقارية على المخطط‘ من المعلنة على موقع بيوت.كوم من تاريخ نوفمبر 2016 إلى نوفمبر 2017 في دبي. تشيرهذه النسبة العالية إلى مدى توسع نطاق ’المشاريع السكنية على المخطط‘ في السوق العقاري و مدى توافر و تنوع خيارات خطط السداد.

تعد العقارات الأكثر طلباً في دبي مارينا هي “المشاريع العقارية على المخطط”، ثم تتلوها المشاريع في وسط مدينة دبي و دائرة قرية جميرا و من بعد ذلك واحة دبي للسيليكون.

نال مشروع مارينا جيت 1 في دبي مارينا على اهتمام 70% من مستخدمي موقع بيوت.كوم. بينما حقق مسكن إعمار فيدا في وسط مدينة دبي أعلى نسبة زيارات من قبل المستخدمين و التي بلغت 15%. احتلت أبراج بلوم و برج الوادي المرتبة الأولى في منطقة دائرة قرية جميرا من حيث عدد المشاهدات، فحقق كلاهما نسبة مشاهدات بلغت 28%، على الصعيد الآخر، حصلت العقارات في برج الرياح 1 و برج الرياح 2 على أكبر نسبة مشاهدات في منطقة أبراج بحيرات الجميرا (نسبة أكثر من 15% للعقار الواحد). بن غاطي ستار حاز على 55% من كافة العقارات على المخطط في واحة دبي للسيليكون.

وضّح المدير التنفيذي و رئيس قسم الهندسة المعمارية لشركة بن غاطي للتطوير العقاري، السيد محمد بن غاطي قائلاً: “لقد وردتنا كميات هائلة من التفاعلات و الردود على الشقق، و ذلك يدل على أن السوق العقاري لا يزال قوياً بمعدل طلب عالِ على عقارات تتسم بمواصفات عالية الجودة وتتميز بأسعار منافسة.

تنويه: يستند التقرير أعلاه إلى أسعار معلنة من قبل وكالات العقارات بالنيابة عن عملائهم على موقع بيوت.كوم ، و هو لا يمثل معاملات عقارية واقعية جرت في دبي.

صرح المدير التفيذي لشركة بيوت.كوم، السيد حيدر علي خان قائلاً: “إن هدفنا في بيوت.كوم هو أن نقدم تقارير بيانية تفصيلية و أدلة مناطق تستند بشكل كامل على البيانات و المعلومات المتعلقة بالسوق العقاري لنساعد بذلك المستأجرين و المستثمرين على حد سواء على اتخاذ القرار العقاري الأمثل .”

و أكمل السيد خان حديثه قائلاً : “نتوقع في عام 2018 أن تستمر أسعار العقارات في جذب العديد من المستثمرين، و يعود ذلك إلى اكتمال و تسليم المزيد و المزيد من المشاريع العقارية ’على المخطط‘ أوبمعنى آخرالقيد الإنشاء ثم عرضها جاهزة للسكن في السوق الثانوي. بينما على مالكي العقارات ان يبلغوا قصارى جهدهم ليتمكنوا من التنافس و استقطاب مستأجرين جدد.