التأجير من الباطن دون موافقة المالك في الإمارات
في ظل النمو المتسارع لسوق العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة، تبرز أهمية تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر لضمان حقوق جميع الأطراف، ولعلّ من أبرز القضايا التي تُسبب الكثير من الجدل القانوني هي مسألة تأجير الشقة من الباطن دون الحصول على موافقة المالك، فعلى الرغم من انتشارها بين بعض المستأجرين، إلا أن القانون الإماراتي ينظم هذه الممارسات بصرامة، ويضع حدوداً واضحة لحماية مصالح جميع الأطراف المعنية. نستعرض في هذا المقال الإطار القانوني لتأجير العقار من الباطن، والعواقب القانونية التي قد تترتب على مخالفة ضوابط تأجير الشقة من الباطن دون موافقة المالك.
نبذة عن قوانين تأجير الشقة من الباطن دون موافقة المالك
قُبيل التطرق إلى تفاصيل التأجير من الباطن دون إذن المالك، لا بد من توضيح مصطلح “المستأجر من الباطن”، وهو الشخص الذي يحصل على حق الانتفاع بوحدة عقارية كلياً أو جزئياً من مستأجر رئيسي، وليس مباشرة من مالك العقار، إذ تتم هذه العلاقة عادةً من خلال عقد فرعي يُعرف بعقد (الإيجار من الباطن)، وتُعد هذه الممارسة قانونية فقط في حال الحصول على موافقة خطيّة مسبقة من المالك، ما لم ينص عقد الإيجار الأصلي على خلاف ذلك.
يُعد تأجير الشقة من الباطن دون موافقة المالك من الممارسات المخالفة لأغلب قوانين الإيجارات في دولة الإمارات العربية المتحدة، لا سيما في دبي وأبوظبي التي تعتمد أنظمة تنظيمية دقيقة لعقود الإيجار، كما قد تترتب عليها عواقب قانونية مثل فسخ عقد الإيجار الأصلي أو إخلاء العقار، وقد تؤثر أيضاً على حقوق المستأجر من الباطن في حال نشوء نزاعات.
شروط تأجير الشقة من الباطن دون موافقة المالك
تُعد مخالفة تأجير الشقة من الباطن دون موافقة المالك في القانون الإماراتي أمراً مرفوضاً كأصل عام، إلا إذا توافرت شروط أو استثناءات خاصة. إليك أبرز الشروط التي قد تُجيز هذا القانون:
- وجود نص صريح في عقد الإيجار الأصلي يسمح التأجير من الباطن دون اشتراط الحصول على موافقة المالك
- في حال السماح بالتأجير من الباطن، يجب أن يكون الاستخدام من قبل المستأجر من الباطن مطابقاً للغرض المحدد في العقد الأصلي
- يجب ألا يترتب على التأجير من الباطن أي ضرر مادي أو معنوي بالمكان المؤجر أو بالبيئة المحيطة
حكم تأجير الشقة من الباطن دون موافقة المالك
يُعد تأجير الشقة من الباطن دون الحصول على موافقة خطيّة مسبقة من المالك مخالفة صريحة لأحكام عقد الإيجار، وفقاً لما نص عليه قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، إذ أكّد القانون على ضرورة موافقة المؤجِّر الخطيّة قبل أن يقوم المستأجر الرئيسي بتأجير العقار أو أي جزء منه لطرف ثالث.
عقوبة تأجير الشقة من الباطن دون موافقة المالك
يُعد تأجير الشقة من الباطن دون موافقة خطية مسبقة من المالك مخالفة قانونية صريحة، يترتب عليها مجموعة من العقوبات التي يتحملها المستأجر الأصلي، ومن أبرزها ما يلي:
- فسخ عقد الإيجار من قبل المالك
- تقدم المالك بطلب رسمي إلى الجهات المختصة مثل مركز فض المنازعات الإيجارية، لإصدار قرار إخلاء العقار من جميع شاغليه، سواء المستأجر الرئيسي أو المستأجر من الباطن
- رفع مالك العقار دعوة قضائية ضد المستأجر لانتهاكه شروط عقد الإيجار المبرم بينهما
- المطالبة بالتعويض عن الأضرار؛ في حال حدوث ضرر مادي أو تجاري للمالك أو للعقار
الأسئلة المكررة
إليك مجموعة من الأسئلة الأكثر شيوعاً فيما يتعلق بقانون التأجير من الباطن بدون إذن المالك:
هل يجوز للمستأجر تأجير الشقة من الباطن دون موافقة المالك؟
لا، لا يجوز للمستأجر تأجير الشقة من الباطن دون موافقة المالك، وذلك بحسب ما نص عليه قانون بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي.
هل يجوز تأجير الشقة من الباطن إذا وافق المالك شفهيًا فقط؟
لا تُعتبر الموافقة الشفهية كافية من الناحية القانونية، إذ يجب أن تكون الموافقة خطية وموثقة حتى تكون معترف بها أمام الجهات المختصة.
ما الفرق بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن؟
المستأجر الأصلي هو من يبرم عقد الإيجار مباشرةً مع المالك، أما المستأجر من الباطن فهو شخص يستأجر العقار أو جزءاً منه من المستأجر الأصلي وليس من المالك مباشرة.
فعلى سبيل المثال، إذا قام شخص باستئجار شقة سكنية من مالك العقار، فإنه يُعتبر المستأجر الأصلي، وبعد عدة أشهر، قرر نفس الشخص تأجير إحدى الغرف داخل الشقة لشخص آخر (طرف ثالث) مقابل مبلغ شهري دون الرجوع إلى المالك أو الحصول على موافقته الخطية، ففي هذه الحالة، يُعد الطرف الثالث مستأجراً من الباطن.
هل يُمكن للمستأجر من الباطن التقدم بشكوى في حال طرده؟
يحق له التقدم بشكوى، حيث يمنحه القانون حق الرجوع بالتعويض على المستأجر الأصلي، وليس على المالك.
هل يختلف القانون من إمارة إلى أخرى؟
نعم، بعض التفاصيل الإجرائية قد تختلف بين الإمارات، ولكن المبدأ القانوني العام في الدولة يرفض تأجير العقار من الباطن دون موافقة المالك.
كان هذا كل ما لدينا حول حكم تأجير الشقة من الباطن دون موافقة المالك، حيث تطرقنا في مقالنا هذا من ماي بيوت، المدونة العقارية الأولى باللّغة العربية في الإمارات، إلى كافة التفاصيل التي قد تحتاج إلى معرفتها، بما في ذلك العقوبة والشروط. إذا كنت ترغب بالتعرّف على المزيد من المواضيع ذات الصلة، فيمكنك إلقاء نظرة على طرق التعامل مع المستأجر الذي يخل ببنود عقد الإيجار خطوة بخطوة، كما ندعوك للاطلاع على كيفية إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته في دبي والحالات الموجبة لذلك، فضلاً عن التعرف على أسباب إخلاء المستأجر من العقار في دبي وفقاً لقانون الإيجارات في الإمارة.
نتمنى أن نكون قد وفرنا عليك عناء البحث، وإن كان لديك أي استفسار، فيسعدنا أن نساعدك بأي شكل ممكن عن طريق ترك تعليق في حيز التعليقات أسفل الصفحة، كما يمكنك الاشتراك في نشرة ماي بيوت، ليصلك كلّ جديدٍ حول المواضيع التي تهمّك أسبوعياً.
