أنواع ملكية العقار في دبي
لا شكّ أن تملّك عقارٍ ما ليس بالقرار اليسير، فهناك العديد من الاعتبارات التي لا ينبغي إغفالها؛ من ضمنها مواصفات العقار البنائية؛ كالمساحة والمرافق والخدمات، كذلك موقع العقار وطبيعة المنطقة التي يقع داخلها، إلى جانب قيمته الشرائية ونسبة العائد على الاستثمار وغيرها الكثير، ما يحتّم على كلّ مشترٍ دراسة قرار الشراء وتمحيصه، فضلًا عن استشارة الخبراء العقاريين وغيرهم. في ظلّ ما سبق، ونظرًا لكون دبي محطّ أنظارٍ للمستثمرين والمُلّاك من المواطنين والمقيمين على حدٍ سواءٍ، حددت السلطات الخاصّة أشكالًا معيّنة لملكية العقار في الإمارة، لكلٍ منها ميزاته ورسومه وإجراءاته، لذا، ارتأينا أن نقدّم لك دليلًا شاملًا حول أنواع ملكية العقار في دبي وخصائصها، فتابع معنا.
اقسام ملكية العقار في دبي
تتخذ ملكية العقارات في دبي أشكالًا محددة، فمنها ما هو متاحٌ للمواطنين الإماراتيين، في حين تتيح بعض المشاريع للمقيمين شراء العقارات فيها، ضمن شروطٍ وضوابط محددة، ونذكر تاليًا أنواع الملكية في المشاريع العقارية بدبي مرفقة بأهم المعلومات حولها:
التملّك الحر
نبدأ الحديث عن اقسام ملكية العقار في دبي بالتملّك الحر، الذي يشير إلى تملك المشتري للأرض والمنزل المبني عليها، وتستمر مدة التملك إلى الأبد، إذ تسجل دائرة الأراضي والأملاك في دبي اسم المشتري في السجل وتمنحه سند ملكية خاص بالعقار، كذلك يحصل على الصلاحية الكاملة لتأجير أو بيع العقار. وفقًا لمرسومٍ صادرٍ عن صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة، رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي – رعاه الله -، يُسمح لغير المواطنين بتملك العقارات في دبي وتسجيلها، ولا يشترط أي سن للتملك في الإمارة، ما يتيح لكافة الأفراد من غير المواطنين إمكانية الاستثمار أو شراء وبيع العقارات، فضلًا عن شراء الأراضي بنظام التملّك الحر في دبي.
علاوةً على ما سبق، يحصل أصحاب العقارات المملوكة ملكية حرة وعائلاتهم على تأشيرات إقامة قابلة للتجديد في الدولة، مع ذلك لا يشترط على جميع المقيمين شراء عقار، وينبغي على المشترين شراء العقارات من وكلاء عقاريين أو مطورين معتمدين من قبل الحكومة، ويُطلق على المناطق التي تتيح هذا النوع من ملكية العقار مناطق التملّك الحر في دبي، حيث نذكر منها ما يلي:
- الخليج التجاري
- مركز دبي المالي العالمي
- القرية الثقافية
- جزيرة بلوواترز
- داون تاون دبي
- مرسى خور دبي
- أرجان
- الورسان
- برشا هايتس
- دبي هاربور
- دبي مارينا
- مجمع دبي ريزيدنس
- مجمع دبي للاستثمار
- مدينة دبي للإنتاج
- تلال مردف
- مردف توليب
- جميرا جولف إستيت
- رمرام
- حديقة دبي للعلوم
- تلال الجميرا
- مدينة دبي للاستوديوهات
- ليوان
- ديسكفري جاردنز
- دبي فيستيفال سيتي
- جميرا بيتش ريزيدنس
- دبي هيلز استيت
- الصفوح
- واحة دبي للسيليكون
- واجهة دبي البحرية
إيجابيات التملك الحر للمشاريع العقارية في دبي
لكلّ نوعٍ من أنواع ملكية العقار في دبي مزايا ومآخذ، وفيما يلي أهم ميزات التملك الحر للمشاريع العقارية في دبي:
- يحظى المستثمرون في المناطق الحرة المخصصة على ملكية كاملة على استثماراتهم
- تبقى ملكية العقار للعائلة في حال وفاة المشتري، ويظل موروثًا
- نظرًا لأن التملك الحر للعقار يعني تملك الأرض والمنزل المبني عليها؛ يتمتع المالكون بالصلاحية الكاملة في تغيير وتجديد العقار
- يستطيع المالك بيع العقار أو تأجيره دون الحاجة لطلب أي إذن مسبق
- يحصل المالك وعائلته على الإقامة العقارية في الإمارات، وهي تأشيرة إقامة قابلة للتجديد
تحديات التملك الحر للمشاريع العقارية في دبي
- ارتفاع تكلفة العقارات في مناطق التملّك الحر مقارنةً بغيرها من مناطق الإمارة، كذلك تكلفة المعيشة بشكل عام، فمعظمها مناطق راقية من الطراز الرفيع
- تحمل المالك كافة المصاريف المتعلقة بتصليح وتجديد وصيانة العقار، فمثلًا، إن قام المالك بتأجير العقار، فسيكون مسؤولاً عن دفع جميع التكاليف المتعلقة بالإصلاحات الهيكلية والصيانة الدورية
- محدودية المناطق التي تتيح هذا النوع من التملّك، ما يحدّ من الخيارات المتاحة أمام المشترين
شروط شراء عقار في الإمارات للأجانب
حسب قانون تملك الأجانب في الإمارات، وتحديدًا في دبي، ينبغي على المقيمين الراغبين بتملّك العقارات في دبي استيفاء الشروط الآتية:
- شراء عقارات في مناطق التملك الحر
- اكتساب حق تملك العقار ملكية مطلقة غير مقيدة بزمن
- حق الانتفاع بالعقار أو استئجاره لمدة لا تتجاوز 99 سنة في المناطق المحددة، وفق الشروط التي تحددها السلطات المعنية
كيفية شراء عقار بنظام التملك الحر في دبي
دعنا نطلعك على الإجراءات القانونية لشراء عقار في دبي بنظام التملك الحر. تعد دائرة الأراضي والأملاك بدبي الهيئة المسؤولة عن تنظيم عملية تملك العقارات في الإمارة؛ حيث تحدد المؤهلين لشراء عقار ومتى يمكن تحويل الملكية للمشتري، فهي تعمل كرابط بين المشتري والبائع أو من يُمثلهم بشكل قانوني، وعليه، ينبغي التقدم بطلب لتسجيل البيع في دائرة الأراضي والأملاك، التي تتيح تسجيل عملية البيع الكلية أو الجزئية بين أطراف العقد (البائع والمشتري) أو من ينوب عنهم بشكل قانوني من أجل تسجيل شراء عقار أو أرض أو وحدة عقارية جاهزة أو لا زالت قيد الإنشاء. تشتمل عملية تسجيل طلب البيع على الوثائق التالية:
- شهادة ملكية أصلية
- شهادة البيع المبدئي، شهادة بيان
- شهادة التسجيل المبدئي
- ملكية حق المنفعة
- شهادة عدم ممانعة في مناطق التملك الحر
- اتفاقية بيع في حال تم إعادة البيع لكبار السن
- جواز سفر ساري المفعول بالنسبة للوافدين
- وكالة قانونية لمن ينوب عن البائع أو المشتري
رسوم تسجيل طلب التملك الحر في دبي
- البائع: 2% من قيمة العقار
- المشتري: 2% من قيمة العقار
- 250 درهم إماراتي كرسوم إصدار شهادة ملكية العقار
- 100 درهم إماراتي كرسوم إصدار خارطة للأراضي
- 250 درهم إماراتي رسوم إصدار خارطة للفيلا والشقة
- 10 دراهم إماراتية رسوم ابتكار عن كل رسم
- 10 دراهم إماراتية رسوم معرفة عن كل رسم
التملك عن طريق الايجار في دبي
تاليًا ضمن أنواع ملكية العقار في دبي نذكر الإيجار المنتهي بالتمليك، الذي يقصد به التملك الحر للمنزل لمدة 99 سنة أو أقل، إذ أن المشتري قد يملك البيت فقط وليس الأرض التي بني عليها العقار، حيث تعود ملكية الأرض لصاحب العقار الأصلي، وبعد انقضاء مدة التملك المشروطة، تعود ملكية المنزل لصاحبه الأصلي. تم منح المقيمين حق تملّك العقارات بهذا النظام عام 2001، حيث تتيح لهم شراء شقة أو فيلا فقط داخل الإمارة، وقد تقلّ مدة التملّك عن 99 سنة. أما فيما يخص المناطق التي تتيح الإيجار المنتهي بالتمليك في دبي، فتشمل واحة دبي للسيليكون، ومنطقة جرين كوميونيتي، وتعد كلاهما من المناطق الراقية المزودة بخدمات وبنية تحتية متكاملة.
ميزات التملك عن طريق الايجار في دبي
- انخفاض أسعار العقارات المعروضة للتملك المنتهي بالإيجار بالمقارنة مع عقارات التملك الحر
- لا يتحمّل مشتري العقار مسؤولية الصيانة والتصليحات، حيث تقع على عاتق البائع أو المالك الأصلي
- توفر كافة المرافق ووسائل الراحة، نظرًا لوقوع معظم تلك العقارات ضمن مجمعات مسوّرة ومخدومة
تحديات التملك عن طريق الايجار في دبي
- تقييد حرية المشتري فيما يخص التصرّف بالعقار، فلا يحق له إجراء بعض التعديلات أو التغييرات إلا بموافقة صاحب العقار
- تحمّل المشتري تكاليف تجديد العقد، فضلًا عن التفاوض على بعض بنوده
- انخفاض القيمة التقديرية للعقار بالمقارنة مع عقارات التملك الحر
تقديم طلب تسجيل إيجارة تنتهي بالتملك دبي
ذكرنا سابقًا ضرورة التوجّه إلى دائرة الأراضي والأملاك لغايات تملّك أي عقار في دبي، وهذا ينطبق على التملك عن طريق الايجار في دبي، حيث يشمل الخطوات التالية:
- التوجه إلى أحد مراكز تقديم الخدمة أو مكاتب أمين التسجيل العقاري
- تقديم المستندات المطلوبة للموظف والتأكد من عدم وجود نواقص
- إدخال بيانات المعاملة في النظام من قبل الموظف والتدقيق عليها
- دفع الرسوم واستلام إيصال بالدفع
- تسليم المخرجات للمتعامل من خلال البريد الإلكتروني
أما بالنسبة للمستندات والوثائق، فنوجزها لك تاليًا:
- الأفراد
- شهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطور من خلال تطبيق دبي ريست
- رسالة الإجارة من البنك موضحة مبلغ الإجارة وتاريخ البداية والنهاية
- الهوية الإماراتية للبائع والمشتري (لإثبات الشخصية فقط لا يتم أخذ أي صورة)، أو إحضار نسخة عن جواز السفر ساري الصلاحية للأجانب غير المقيمين
- وكالة قانونية في حال وجود من ينوب عنهم
- الشركات
- تسجيل الجهة عبر التقدم بطلب تسجيل شركة في حال عدم تسجيلها مسبقًا
نذكر أن رسوم طلب تسجيل إيجار منتهي بالتمليك في دبي تطابق رسوم طلب التملك الحر المذكورة سابقًا، ويمكنك الاطّلاع على الفرق بين التملك الحر والإيجار المنتهي بالتمليك في دبي لتتكون لديك نظرة شاملة.
الملك المشترك في دبي
ثالث أنواع الملكية في المشاريع العقارية بدبي هو الملك المشترك، أو ما يُعرف بملكية العقارات المشتركة، ويُقصد بها أي مبنى مشترك بين أكثر من شخص بكافة أجزائه والملحقات الخاصة به، ومن ضمنها الأرض المقام عليها المبنى والأرض المخصصة للتمليك في المستقبل، كذلك الأرض التي تُقسم إلى وحدات.
ثمّة أنواع مختلفة للعقارات المشتركة؛ فمنها المشاريع العقارية الكبرى التي عادةً ما تعرض الشقق لغايات التملك المشترك، ومنها المشاريع الفندقية التي تتيح وحداتها للتملك المشترك، وتُرخَّص بغرض استخدامها كوحدة أو منشأة فندقية مشتركة، حيث تشمل الفنادق والشقق الفندقية والفلل الفندقية والغرف الفندقية، وفي هذا الصدد، ينصّ قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي على سجل العقارات المشتركة وسند ملكيتها، كذلك مكونات الأجزاء المشتركة من العقار أو الأرض على حدٍ سواءٍ، وغيرها من التفصيلات القانونية.
ميزات الملك المشترك في دبي
- يتمتع مالك العقار المشترك بنفس الحقوق والمزايا للمالك بنظام التملّك الحر، فله الحق في التصرّف بالعقار ضمن الإطار القانوني، كأن يقوم بتأجير الشقة أو بيعها أو توريثها أو رهنها لأي من البنوك أو مؤسسات التمويل المرخّصة
- لا تُحدد ملكية العقار بمدة زمنية
- قد يتأهل المالك للحصول على تأشيرة الإقامة في الإمارات
- تشارك مالكي العقار في دفع تكاليف الصيانة الدورية والتنظيف وطاقم الحراسة وغيرها فيما يعرف برسوم الخدمات، ويتولّى مطوّر العقار جمعها، مع الإشارة إلى أن المطوّر لا يجوز أن يكون عضوًا في لجنة المُلّاك
تحديات الملك المشترك في دبي
لعلّ أبرز تحدٍ يصادف مُلّاك العقار المشترك هو رسوم الخدمات والصيانة في دبي، مع الإشارة إلى وجود مؤشر لرسوم الخدمات على موقع دائرة الأراضي والأملاك في دبي، فهو المرجع الذي يعرف به كلّ مالكٍ المدفوعات المترتبة عليه، كذلك تطبيق دبي ريست الحكومي. تغطي تلك الرسوم كلًا من:
- الصيانة
- التحسينات
- خدمات المرافق
- خدمات الإدارة
- التأمين
- الخدمات
- رسوم التبريد أو تبريد المناطق
شروط لجنة المُلّاك في الملك المشترك في دبي
- التمتع بالأهلية القانونية الكاملة
- أن يكون من الملاك المقيمين في العقار المشترك
- امتلاك حسن السيرة والسلوك
- الالتزام بسداد بدل الخدمات وبدل الاستعمال
- الالتزام بحضور اجتماعات لجنة المُلّاك إلا في حال امتلاكه وحدات غير مباعة في العقار المشترك
تتيح العديد من المناطق الفاخرة في دبي نظام التملّك المشترك، لا سيما وأنها تحتضن الأبراج السكينة الضخمة، من بين تلك المناطق قرية جميرا الدائرية، أبراج بحيرات الجميرا، نخلة جميرا والخليج التجاري.
نختتم دليلنا الشامل حول أنواع ملكية العقار في دبي وخصائصها، حيث وضحنا المقصود بكلّ منها، وأوردنا لمحة عن ميزاتها وتحدياتها، فضلًا عن بعض التفصيلات القانونية الخاصة بالتملّك في دبي، لتكون على درايةٍ بها قبل شراء أي عقار في الإمارة. إن كنت مهتمًا بمعرفة المزيد، ألقِ نظرة على مناطق التملك الحصري للإماراتيين في دبي، المتاحة أيضًا لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي وقارن بين مزاياها، كذلك نوصيك بالاطّلاع على مناطق التملك الحر للأراضي السكنية في دبي ومتوسط سعر البيع في كل منها.
ستجد مزيدًا من المقالات المنوّعة والمفيدة في مدوّنة ماي بيوت، المدوّنة العقارية الأولى من نوعها في الإمارات، فتفضّل بتصفّحها، ولا تتردد بالتواصل معنا عبر حيّز التعليقات، كما يمكنك الاشتراك في نشرة ماي بيوت الإخبارية، ليصلك كلّ جديدٍ حول المواضيع التي تهمّك أسبوعيًا.
