طرق التعامل مع المستأجر الذي يخل ببنود عقد الإيجار
يشكّل تأجير العقارات وسيلة استثمارية مربحة تضمن دخلًا ثابتًا لأصحابها، إلا أنه لا يخلو من التحديات، خاصة عند مواجهة مستأجرين يخلّون ببنود عقد الإيجار، فقد يؤدي الإخلال بالعقد إلى مشكلات قانونية وخسائر مالية، فضلًا عن الأضرار التي قد تلحق بالممتلكات. لذا، من الضروري أن يكون مالك العقار على دراية بالإجراءات القانونية والخطوات الفعالة للتعامل مع هذه الحالات بطريقة تحفظ حقوقه وتقلل الخسائر المحتملة، وفي هذا المقال، نستعرض أفضل الطرق للتعامل مع المستاجر الذي يخل ببنود عقد الايجار وضمان إدارة العقار بكفاءة.
التعامل مع المستاجر الذي يخل ببنود عقد الايجار
من الضروري الاستناد إلى مرجعية قانونية عند التعامل مع المستاجر الذي يخل ببنود عقد الايجار، ليضمن حق الطرفين بالكامل. إليك أبرز النصائح والأمور الواجب اتباعها:
مبلغ التأمين المدفوع مقدمًا
وفقًا للقانون، عند استئجار أي فرد لعقار يجب أن يقوم بدفع مبلغ تأمين بنسبة 5% من قيمة مبلغ الإيجار السنوي، والتي تعد من الأمور الضرورية التي يجب أن يأخذها المالك بعين الاعتبار، وذلك كونها ستساعده في تغطية تكاليف الأضرار التي قد تنتج عن سوء استخدام المستأجر للعقار أو مخالفته ضمن قوانين العقد المبرم.
نذكر أن تأمين المستأجر في دبي هو نوع من التأمينات التي تحمي الممتلكات الشخصية ومحتويات المنزل الخاصة بالمستأجر، وتحدد مسؤولياته أثناء فترة الإيجار، فهو السبيل لضمان حماية ممتلكات المستأجر في حال وقوع كوارث طبيعية أو حوادث، مثل الحرائق أو سرقة المنازل واقتحامها. يعد تأمين المستأجر في دبي أمرًا ضروريًا لمن يمتلكون متعلقات شخصية باهظة الثمن؛ كالإلكترونيات أو المجوهرات، التي سيكون من الصعب تعويض فقدانها.
توضيح بنود عقد الإيجار بشكل تفصيلي
يعد تفصيل كافة خطوات عقد الإيجار من أهم النصائح للتعامل مع المستأجر الذي يخل ببنود عقد الإيجار، حيث يحدد بوضوح التزامات كل طرف، ما يقلل من سوء الفهم والنزاعات، كما يجعله وثيقة قانونية قابلة للتنفيذ، تسهل اللجوء إلى الجهات المختصة عند الحاجة.
يضمن العقد أيضًا دفع الإيجار في الوقت المحدد، ويوضح شروط الاستخدام والصيانة، ما يحمي العقار من الأضرار. إضافةً إلى ذلك، يحدد إجراءات الإخلاء والتجديد، وآلية التعامل مع حالات الإخلال بالعقد، مما يسهم في استقرار العلاقة الإيجارية ويضمن تجربة عادلة للطرفين. وفقًا لقانون الإيجار في دبي، ينبغي أن يحدد في العقد:
- وصف العقار: أن يتضمن العقد وصفًا دقيقًا للعقار المؤجر، يشمل الموقع، رقم الأرض، نوع العقار، والمساحة، لتجنب أي التباس مستقبلي
- مدة الإيجار: تحديد مدة الإيجار بوضوح، حيث ينص القانون على أن المدة يجب أن تكون معينة، وإذا لم يتم تعيينها أو تعذر إثباتها، يُعتبر العقد سارياً للفترة المحددة لدفع الإيجار
- بدل الإيجار وطريقة السداد: تحديد القيمة الإيجارية وطريقة دفعها (شهري، سنوي، شيكات مؤجلة، تحويل بنكي، إلخ)، كما يحق للمستأجر التظلم من القيمة الإيجارية عند التجديد، مستندًا إلى عوامل مثل حالة العقار والقيمة السائدة في المنطقة
- حقوق والتزامات الطرفين: أن يوضح العقد التزامات المؤجر، مثل الصيانة الدورية للعقار، والتزامات المستأجر، مثل الحفاظ على العقار وعدم إجراء تعديلات دون إذن
- شروط تجديد العقد: ينص القانون على أن العقد يتجدد تلقائيًا لمدة مماثلة أو سنة أيهما أقل، إذا استمر المستأجر في إشغال العقار دون اعتراض المؤجر
- لا يجوز فسخ العقد من أحد الطرفين بشكل منفرد إلا بالتراضي أو وفق القانون
- الحالة الاقتصادية للمنطقة وقيمة الإيجار: يتأثر تحديد بدل الإيجار بالحالة الاقتصادية للمنطقة، والخدمات المتاحة في العقار، والتشريعات المستحدثة، إلى جانب مؤشر الإيجارات الرسمي
- آلية فض النزاعات، مثل اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي عند حدوث خلافات حول العقد
- إجراءات الإخلاء: تحديد شروط الإخلاء، سواء بانتهاء العقد أو في حالات الإخلال بشروط الإيجار، وفقًا للقانون المعمول به
- شروط التعديل على العقد: أي تعديل على العقد، مثل تغيير قيمة الإيجار أو إضافة بنود جديدة، يجب أن يتم بموافقة الطرفين
- حالة العقار والخدمات المتوفرة: تُعد حالة العقار من المحددات الأساسية للقيمة الإيجارية، لذا يجب توضيح ما إذا كان العقار حديثًا، ومدى توفر الخدمات مثل الأمن، الصيانة، والمرافق العامة
الاحتفاظ بكافة الوثائق
تاليًا في كيفية التعامل مع المستأجر المخالف لبنود العقد، يجب على المالك الاحتفاظ وتسجيل كافة التعاملات التي تجري بينه وبين المستأجر في مكان آمن، لضمان حقوق كلا الطرفين وتفادي حدوث أية حالات للاحتيال في المستقبل أو أثناء فترة الاستئجار.
الاجتماع مع المستأجر
تتابعًا مع نصائح للتعامل مع المستأجر المخالف لبنود العقد، يفضل أن يقوم المالك بإجراء مقابلة شخصية مع المستأجر بطريقة غير رسمية قبل تأجيره للعقار، وذلك لأن هذا اللقاء سيعرف المالك على المستأجر أولًا والطريقة المثلى لكيفية التعامل معه، تجبنًا لحدوث أية مشاكل في المستقبل القريب.
الاستعانة بالوكيل العقاري
تكمن هذه الخطوة في توكيل المالك لشركة عقارية حتى تقوم بإدارة العقار عنه، وتجنب الكثير من المشاكل كون الوكالة العقارية تملك الخبرة الكافية في كيفية التعامل مع المستاجر الذي يخل ببنود عقد الايجار. يتلخص دور الوسيط العقاري في:
- حل النزاعات: يعمل كوسيط بين المالك والمستأجر لحل المشكلات وديًا
- المشورة القانونية: يوجه المالك حول حقوقه وإجراءات التعامل مع المخالفات
- تحصيل الإيجار: يتابع الدفع ويقترح حلولًا للتأخير
- إجراءات الإخلاء: يساعد في تنفيذ الإخلاء وفق القوانين
- تفقد العقار: يراقب التزام المستأجر بصيانة العقار
- إيجاد مستأجرين بدلاء: يقلل فترة الشغور بتسويق العقار
- إعداد عقود محكمة: يضمن وضوح الشروط لحماية المالك
اللجوء إلى لجان فض المنازعات الإيجارية
التالي في قائمة كيفية التعامل مع المستأجر المخالف لبنود العقد هو اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي أو أي إمارة أخرى، الذي يتولى حسم المنازعات العقارية بمنظومة قضائية ذكيه ومبتكرة تتسم بالسرعة والدقة، وذلك لدعم الاستدامة المجتمعية والاستقرار في الإمارة بشكل عام. يقدم المركز 6 خدمات رئيسية لمختلف الدعاوى، وهي:
- تسجيل طلب نزاع/صلح: خدمة تتيح طلب التسوية الودية بين أطراف العلاقة الإيجارية، وذلك دون اللجوء إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية
- تسجيل دعوى ابتدائية أمام محكمة فض المنازعات الايجارية للنظر فيها والترفع بشأنها
- استئناف حكم والطعن في الأحكام الصادرة
- التماس بإعادة النظر خلال 30 يوماً من صدور الحكم الحضوري
- أمر الأداء (مطابة مالية – مطالبة بقيمة شيك – استرداد تأمين – قيمة صيانة مقدرة)
- تنفيذ الأحكام
نصائح لتجنب النزاع بين المستأجر والمؤجر
بعد أن ذكرنا نصائح للتعامل مع المستاجر الذي يخل ببنود عقد الايجار، إليك بعض الإرشادات التي تقلل من وقوع المنازعات بين طرفي العملية الإيجارية:
للمؤجر
- إعداد عقد واضح ومفصل يشمل جميع البنود الأساسية مثل مدة الإيجار، قيمة الدفعات، شروط الصيانة، والإخلاء
- الشفافية في عرض حالة العقار والخدمات المتوفرة لتجنب أي خلافات لاحقة
- التواصل الفعّال مع المستأجر لحل المشكلات فور ظهورها وتعزيز العلاقة الإيجارية
- تحديد آلية واضحة للدفع تشمل مواعيد السداد وطريقته لتجنب التأخر أو النزاعات المالية
- إجراء صيانة دورية للعقار للحفاظ عليه بحالة جيدة وتقليل الشكاوى
- اتباع الإجراءات القانونية عند المخالفات بدلًا من اتخاذ قرارات فردية
للمستأجر
- قراءة عقد الإيجار جيدًا قبل التوقيع لفهم جميع البنود ومنع أي التباس مستقبلي
- الالتزام بدفع الإيجار في الوقت المحدد لتجنب النزاعات أو إنهاء العقد
- الحفاظ على العقار بحالة جيدة وعدم إجراء تعديلات دون إذن المالك، وإبلاغه بأي أعطال تحتاج إلى إصلاح
- التواصل المستمر مع المؤجر وإبلاغه بأي مشكلات في العقار للمساعدة في حلها بسرعة
- الالتزام بشروط العقد وعدم تأجير العقار من الباطن أو استخدامه بطريقة غير متفق عليها
- إشعار المؤجر عند الرغبة في الإخلاء ضمن المدة المحددة في العقد لتجنب أي تعقيدات قانونية
الأسئلة الأكثر تكرارًا
نجيب في هذه الجزئية عن مجموعة أسئلة شائعة حول التصرف مع المستاجر الذي يخل ببنود عقد الايجار:
ما الخطوة الأولى التي يجب اتخاذها عند إخلال المستأجر ببنود العقد؟
يجب مراجعة عقد الإيجار لتحديد البنود التي تم الإخلال بها، ثم التواصل مع المستأجر بشكل رسمي ومكتوب لحل المشكلة وديًا قبل اللجوء إلى الإجراءات القانونية.
هل يمكن طرد المستأجر فورًا عند الإخلال بالعقد؟
لا، يجب اتباع الإجراءات القانونية المحددة في عقد الإيجار أو قانون الإيجارات المحلي، والتي قد تشمل إرسال إنذار رسمي وإعطائه مهلة لتصحيح الخلل.
هل يمكن تقليل قيمة الإيجار إذا كان العقار في حالة سيئة؟
نعم، يمكن للمستأجر التظلم أمام مركز فض المنازعات الإيجارية إذا كانت حالة العقار سيئة وتؤثر على جودة الإقامة، ويمكن طلب تخفيض الإيجار استنادًا إلى حالة العقار.
ما هي حقوق المؤجر في حالة عدم دفع الإيجار في الوقت المحدد؟
يحق للمؤجر مطالبة المستأجر بدفع الإيجار المتأخر، وفي حال عدم الدفع، يمكن اتخاذ إجراءات قانونية مثل رفع دعوى قضائية للحصول على المبالغ المستحقة أو إنهاء العقد.
هل يمكن للمؤجر إجراء تعديلات على العقار أثناء فترة الإيجار؟
المؤجر لا يمكنه إجراء تعديلات كبيرة على العقار دون موافقة المستأجر إلا في حالات الضرورة، مثل الصيانة الضرورية أو لتحسين حالة العقار.
في الختام، فإنه لا وجود لطريقة مثلى لتجنب تأجير العقار للشخص غير المناسب، لكن قد تكون هذه الخطوات مفيدة لتعلم كيفية التصرف مع المستاجر الذي يخل ببنود عقد الايجار. إن كنت مهتمًا بمواضيع مشابهة، ألقِ نظرة على أنواع المنازعات الإيجارية في دبي وكيفية التعامل مع كل منها، كذلك نوصيك بالتعرّف على لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي.
ستجد مزيدًا من المقالات المنوّعة والمفيدة في ماي بيوت، المدونة العقارية الأولى باللغة العربية في دولة الإمارات العربية المتحدة، فتفضّل بتصفّحها، ولا تتردد بالتواصل معنا عبر حيّز التعليقات، كما يمكنك الاشتراك في نشرة ماي بيوت الأسبوعية، ليصلك كلّ جديدٍ حول المواضيع التي تهمّك.
