منازعات التأجير من الباطن في دبي
على الرغم من تنوع سوق العقارات المعروضة للبيع في دبي، إلا أن الكثيرين يتجهون صوب استئجار العقارات، إما لغرض الإقامة المؤقتة في المدينة أو حتى للسكن على المدى البعيد، ونظرًا لاشتمال عملية الإيجار على طرفين؛ المستأجر ومالك العقار، كان لا بد من سنّ القوانين والتعليمات التي تحفظ حق كليهما، وتحول دون منازعات التأجير من الباطن في دبي وقضايا التلاعب أو التملّص من الواجبات المترتبة على كلٍ منهما. في ضوء ذلك، ونظرًا لتفوّق القانون الإماراتي في حماية الحقوق وصون الممتلكات، تم سن قوانين التأجير من الباطن في دبي لتكون واضحةً وصريحةً للطرفين دون لُبسٍ أو إبهامٍ، وعليه، سنورد لك تفاصيل حل نزاع حول التأجير من الباطن في دبي، والالتزامات المترتبة على كافة الأطراف وغيرها من المعلومات المهمة.
ما هو عقد التأجير من الباطن في دبي؟
يعد عقد التأجير من الباطن في دبي بمثابة اتفاق قانوني يتم بين المستأجر الأساسي والمستأجر الفرعي، حيث يقوم المستأجر الأساسي بتأجير العقار أو جزء منه إلى طرف ثالث “المستأجر الفرعي”، مع بقائه مسؤولًا قانونيًا أمام المالك عن دفع الإيجار والامتثال لشروط العقد الأساسي.
شروط التأجير من الباطن في دبي
من المهم أن يتضمن عقد التأجير من الباطن شروطًا واضحة تحمي حقوق الأطراف جميعهم؛ بما في ذلك المالك والمستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن، ويجب أن يكون التأجير متوافقًا مع القوانين المحلية التي تنظم حقوق الإيجار في دبي، حيث تتمثل الشروط بما يأتي:
- موافقة خطية من المالك، فلا يمكن للمستأجر تأجير العقار من الباطن دون إذن كتابي مسبق من المالك
- يجب ألا تتعارض بنود عقد التأجير من الباطن مع العقد الأصلي بين المستأجر والمالك
- عادةً ما تتماشى مدة العقد الفرعي مع مدة العقد الأساسي، ما لم يُنص على خلاف ذلك
- يظل المستأجر الأصلي مسؤولًا عن دفع الإيجار للمالك، حتى لو كان المستأجر الفرعي هو الذي يسدد الإيجار إليه
- إذا تم التأجير من الباطن دون موافقة المالك، يحق له طلب إخلاء المستأجر الأساسي والمستأجر الفرعي معًا
الفرق بين التأجير من الباطن والتنازل عن العقد
التأجير من الباطن والتنازل عن العقد هما مصطلحان قانونيان يتعلقان بالعقود الإيجارية، لكنهما يختلفان بشكل جوهري في حقوق الأطراف المعنية. إليك الفرق بينهما:
التأجير من الباطن
- يظل المستأجر الأصلي هو المسؤول عن عقد الإيجار الأساسي مع المالك
- يقوم المستأجر الأصلي بتأجير العقار إلى شخص آخر “المستأجر من الباطن” لفترة معينة، مع الاحتفاظ بحقوقه ومسؤولياته بموجب العقد الأصلي
- يظل المالك على علاقة مع المستأجر الأصلي، وليس مع المستأجر من الباطن، إلا إذا كانت هناك موافقة خطية من المالك على التأجير من الباطن
- المستأجر الأصلي هو المسؤول عن دفع الإيجار للمالك ويجب عليه ضمان التزام المستأجر من الباطن بشروط العقد
التنازل عن العقد
- يتم تحويل جميع حقوق وواجبات العقد الأصلي من المستأجر إلى شخص آخر (المتنازل إليه)
- المستأجر الأصلي يتخلى عن حقوقه، ويقوم بتسليم التزامات العقد بالكامل إلى الشخص الجديد (المتنازل إليه)، الذي يصبح المسؤول الرئيسي عن دفع الإيجار للمالك
- بعد التنازل، لا يبقى المستأجر الأصلي مسؤولًا عن العقد أو أي التزامات متعلقة به، حيث يتم نقل جميع المسؤوليات إلى الشخص الجديد
- يتطلب التنازل موافقة المالك، ويمكن أن يتضمن شروطًا محددة في العقد الأصلي
قوانين التأجير من الباطن في دبي
يخضع التأجير من الباطن في دبي لقوانين الإيجارات التي ينظمها قانون الإيجارات رقم 26 لسنة 2007 وتعديلاته، حيث يشرف على تطبيقه مؤسسة التنظيم العقاري ريرا التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. فيما يلي أهم القوانين والمبادئ المتعلقة بالتأجير من الباطن:
ضرورة الحصول على موافقة المالك
وفقًا للمادة (25) (1) (ب) من قانون الإيجارات في دبي، لا يجوز للمستأجر تأجير العقار من الباطن دون الحصول على موافقة خطية مسبقة من المالك، وإذا ثبت أن المستأجر قام بتأجير العقار أو جزء منه من الباطن دون إذن المالك، يحق للمالك المطالبة بإخلاء المستأجر والمستأجر الفرعي معًا.
عقوبات التأجير غير المصرح به
في حال التأجير من الباطن دون موافقة المالك، يمكن للمالك ما يأتي:
- رفع دعوى إخلاء لدى مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC)
- المطالبة بتعويضات عن أي أضرار ناتجة عن التأجير غير القانوني
- إخلاء المستأجر الفرعي أيضًا، لكن يحق له مقاضاة المستأجر الأساسي للمطالبة بتعويض
حقوق المالك في التأجير من الباطن
- رفض طلب التأجير من الباطن
- تفتيش العقار بعد إشعار المستأجر قبل 48 ساعة، للتأكد من عدم وجود تأجير غير قانوني
- زيادة الإيجار وفقًا لضوابط مؤشر الإيجارات ريرا، إذا تمت الموافقة على التأجير من الباطن
التزامات المستأجر في التأجير من الباطن
إذا حصل المستأجر على موافقة المالك للتأجير من الباطن، يجب عليه ما يأتي:
- توثيق العقد لدى إيجاري لضمان الاعتراف به رسميًا
- الالتزام بجميع شروط العقد الأساسي
- ضمان عدم الإضرار بالعقار أو التسبب في أي انتهاكات قانونية
التزامات المستأجر من الباطن في دبي
عند تأجير العقار من الباطن في دبي، يتحمل المستأجر من الباطن مجموعة من الالتزامات القانونية لضمان الامتثال لقوانين الإيجارات في الإمارة. تشمل هذه الالتزامات ما يأتي:
- الالتزام ببنود عقد الإيجار الأساسي وعقد التأجير من الباطن
- دفع الإيجار في الوقت المحدد وفقًا للاتفاق
- الحفاظ على العقار وتجنب أي تلفيات أو تعديلات غير مصرح بها
- عدم تأجير العقار من الباطن لطرف آخر دون موافقة خطية
- استخدام العقار فقط للغرض المحدد في العقد
- دفع فواتير الخدمات والمرافق إذا كان ذلك منصوصًا عليه في العقد
- الامتثال لقوانين الإيجارات في دبي لتجنب النزاعات
- تسجيل العقد في إيجاري لضمان الحماية القانونية
- الاحتفاظ بجميع المراسلات والمستندات لضمان حقوقه
اجراءات التأجير من الباطن في دبي
- التأكد من أن العقد يسمح بالتأجير من الباطن أو الحصول على موافقة خطية من المالك
- أخذ موافقة خطية من المالك قبل تأجير العقار من الباطن
- إعداد عقد واضح يحدد الشروط والمسؤوليات بين المستأجر الأساسي والمستأجر من الباطن
- من الأفضل تسجيل عقد التأجير من الباطن في نظام إيجاري لضمان الحماية القانونية
- الاتفاق على آلية دفع الإيجار وتوضيح المسؤوليات المتعلقة بالمرافق والخدمات
- يجب على المستأجر من الباطن احترام جميع شروط العقد الأساسي وعدم التسبب في أي مشاكل قانونية
كيفية حل منازعات التأجير من الباطن في دبي
في حالة حدوث نزاعات تتعلق بالتأجير من الباطن، يتم حلها عبر مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC)، الذي يتبع دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وتتمثل إجراءات حل النزاع بما يأتي:
- تقديم شكوى رسمية لدى مركز فض المنازعات الإيجارية مع المستندات المطلوبة؛ كعقد الإيجار وموافقات المالك وإثبات الإيجار الفرعي
- محاولة تسوية النزاع وديًا قبل تحويله إلى المحكمة
- إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، يصدر مركز فض المنازعات الإيجارية حكمًا نهائيًا ملزمًا للطرفين
الأسئلة الأكثر شيوعًا
في هذا الحيّز من المقال، نضع بين يديك مجموعة إجاباتٍ لأكثر الأسئلة التي تراود الأفراد عن منازعات التأجير من الباطن في دبي، آملين أن نكون قد وفرنا عليك عناء البحث عنها:
هل يمكن للمالك منع التأجير من الباطن؟
نعم، يحق للمالك منع التأجير من الباطن وفقًا لقانون الإيجارات في دبي، وإذا كان عقد الإيجار يحظر التأجير من الباطن، فلا يمكن للمستأجر القيام بذلك دون موافقة المالك.
هل يحتاج المستأجر إلى موافقة المالك للتأجير من الباطن؟
نعم، يجب أن يحصل المستأجر على موافقة المالك قبل تأجير العقار من الباطن، وفي حال تأجير العقار من الباطن دون إذن، قد يعرض المستأجر نفسه للمساءلة القانونية.
هل يمكن للمستأجر من الباطن نقل حقوقه إلى شخص آخر؟
لا يجوز للمستأجر من الباطن نقل حقوقه إلى شخص آخر أو تأجير العقار من الباطن مرة أخرى دون موافقة المالك أو المستأجر الأصلي، إلا إذا كان عقد الإيجار الأصلي يسمح بذلك.
بهذا نكون قد وصلنا إلى نهاية مقالنا، وقدمنا دليلًا شاملًا عن منازعات التأجير من الباطن في دبي وكافة التفاصيل المتعلقة به؛ كالشروط وكيفية حل النزاع وغيرها الكثير. إن كنت ترغب بالتعرّف على المزيد من المواضيع المتعلقة بقوانين الإيجار في دبي، فننصحك بتصفح دليل قانون الإيجارات في دبي الذي يوضح حقوق المستأجرين بالتفصيل، ولا تتردد بإلقاء النظر إلى أنواع المنازعات الإيجارية في دبي حيث تندرج منازعات التأجير من الباطن في دبي منها.
ستجد مزيدًا من المقالات المنوّعة والمفيدة في مدوّنة ماي بيوت، المدونة العقارية الأولى باللغة العربية في دولة الإمارات العربية المتحدة، فتفضّل بتصفّحها، ولا تتردد بالتواصل معنا عبر حيّز التعليقات، كما يمكنك الاشتراك في نشرة ماي بيوت الإخبارية، ليصلك كلّ جديدٍ حول المواضيع التي تهمّك أسبوعيًا.
