قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي
تسعى إمارة دبي جاهدةً إلى توفير بيئة مشجعة ومحفزة تدعم الاستثمارات المختلفة، لا سيما الاستثمار العقاري الذي يعتبر أحد الركائز الأساسية للنمو الاقتصادي في الإمارة؛ إذ يشكل القطاع العقاري في دبي وجهةً جذابة للمستثمرين من مختلف أنحاء العالم، بما في ذلك المطورين العقاريين والوسطاء الذين يطمحون للاستفادة من الفرص الاستثمارية الكبيرة التي توفرها الإمارة! من بين القوانين التي وضعتها الجهات المختصة لضمان تنظيم القطاع العقاري وتعزيز الثقة بين جميع الأطراف، يبرز قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي الذي يتيح للأفراد فرصة شراء عقار مشترك والاستفادة من مزايا السكن أو الاستثمار في هذه العقارات. في هذا المقال، سنتحدث بالتفصيل عن أحكام قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي وأهم البنود والشروط المتعلقة به.
ملكية العقارات المشتركة في دبي
كثيرون يتساءلون: ما هي الملكية العقارية المشتركة في دبي؟ تُعرف ملكية العقارات المشتركة في دبي بأنها مبنى مشترك بين أكثر من شخص بكافة أجزائه والملحقات الخاصة به، ومن ضمنها الأرض المقام عليها المبنى والأرض المخصصة للتمليك في المستقبل، بالإضافة إلى الأرض التي تُقسم إلى وحدات.
تختلف العقارات المشتركة بحسب الغاية منها؛ فهناك المشاريع العقارية الكبرى التي تشمل العقارات المشتركة المحددة وفقاً لمعايير معينة والمعتمدة من مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في دبي، إلى جانب المشاريع الفندقية، وهي العقارات التي تخصص وحداتها للتمليك المشترك، ويتم ترخيصها من الجهات المختصة بغرض استخدامها كوحدة أو منشأة فندقية مشتركة، وتشمل: الفنادق والشقق الفندقية والفلل الفندقية والغرف الفندقية.
ما هو قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي؟
أقرّ صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي “حفظه الله”، قانون الملكية العقارية المشتركة في دبي الذي تُطبق أحكامه على كافة مشاريع التطوير العقاري الرئيسية والعقارات المشتركة في دبي؛ بما في ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة.
يأتي القانون الجديد في إطار حزمة من التشريعات والقرارات التنظيمية الرامية إلى تعزيز قدرات القطاع العقاري، وضمان حقوق كافة الأطراف المعنية بالقطاع العقاري من مُلّاك ومستأجرين ومستثمرين ومطورين عقاريين، ويحدد التزامات كل من هذه الأطراف. إضافةً إلى ما سبق، يعمل هذا القانون على تعزيز التنافس وتشجيع الاستثمار في السوق العقاري؛ بما يكفل مواصلة الإسهام الكبير للقطاع العقاري في دعم مسيرة التنمية الشاملة في دبي.
تعريفات قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي
نضع بين يديكم أبرز تعريفات قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي.
العقار المُشترك
يشمل المبنى وأجزائه ومُلحقاته المُخصّصة للاستخدام المُشترك، بما في ذلك الأرض المُقام عليها، وكذلك الأرض التي يتم تقسيمها إلى وحدات أو أراض مُخصّصة للتمليك المُستقِل.
الوحدة
أي شقة أو محل أو مكتب أو مُستودع أو طابق أو أرض أو جُزء من أرض أو بيت مُتصِل ببيت آخر أو بيت مُستقل يقع ضمن عقار مُشترك، سواءً للاستخدام السّكني أو التِّجاري أو الصِّناعي أو غيرها من الاستخدامات الأخرى.
المرافق المُشتركة
المناطق والمساحات المُحدّدة في مُخطّط المشروع، المملوكة للمُطوّر مُلكيّة مُقيّدة، المُخصّصة للاستخدام المُشترك وخدمة المشروع الرئيس، وتشمل، الحدائق، المساحات الخضراء، النّوافير، الشوارع، البُحيرات، برك السباحة، الملاعب، الساحات العامّة، المواقف العامّة للسيارات، ممرّات المُشاة، الشواطئ، وغيرها.
الأجزاء المُشتركة
الأجزاء المُخصّصة في العقار المُشترك للاستخدام المُشترك لمالكي وشاغلي الوحدات المُبيّنة في مُخطّط الموقع.
الأجزاء المُشتركة الخاصّة
الأجزاء أو التوصيلات أو التجهيزات أو المُعِدّات أو المرافق المُخصّصة في العقار المُشترك للاستخدام الحصري لعدد مُعيّن من المُلاك في العقار المُشترك دون غيرهم من المُلاك الآخرين.
المناطق المملوكة للمُطوّر
المواقع والمساحات المُحدّدة في مُخطّط المشروع أو مُخطّط الموقع من غير المرافق المُشتركة أو الأجزاء المُشتركة، التي تعود مُلكيّتها للمُطوّر، والتي يُخصِّصها للاستخدام الخاص أو التِّجاري أو الاستثماري.
المالك
كُل من يُقيَّد في السِّجل العقاري كمالك للوحدة، ويشمل من له حق الانتفاع بها أو حق استئجارها بموجب عقد الإيجار طويل الأمد المشمول، وكذلك المُطوّر فيما يتعلق بالوحدات غير المُباعة.
لجنة المُلاك
اللجنة التي يتم تأسيسها من بين المُلاك وفقاً لأحكام هذا القانون.
بدل الخدمات
البدل المالي السّنوي الذي يتم استيفاؤه من المالك لتغطية مصاريف إدارة وتشغيل وصِيانة وإصلاح العقار المُشترك.
بدل الاستعمال
البدل المالي السّنوي الذي يتم استيفاؤه من المالك أو المُطوّر الفرعي لقاء إدارة وتشغيل وصِيانة وإصلاح المرافق المُشتركة.
الشاغل
كُل من يستفيد من الوحدة وفقاً لما أُعِدّت له، ويشمل المالك والمُستأجر وأي شخص آخر يُخوِّله المالك الاستفادة منها.
شركة الإدارة
المُؤسّسة الفرديّة أو الشركة المُعتمدة من المُؤسّسة والمُتخصِّصة بإدارة المرافق المُشتركة أو العقارات المُشتركة أو الأجزاء المُشتركة بحسب الأحوال.
بنود قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي
قد تتساءل ما هي احكام قانون ملكية العقارات المشتركة دبي والبنود الخاضعة له؟ في الفقرات التالية ستجد شرحاً لأهم هذه البنود والأحكام التي تنظم علاقة الأطراف العقاريين.
سجل العقارات المشتركة
ينص قانون السكن المشترك في دبي على إعداد دائرة الأراضي والأملاك في دبي سجلاً خاصاً للعقارات المشتركة، يشتمل على ما يلي:
- الأراضي التي يملكها المطورون التي ستقام عليها العقارات المشتركة
- الوحدات المخصصة للتمليك المستقل في العقار المشترك التي يبيعها المطورون، إضافةً إلى أسماء مالكي تلك الوحدات
- أعضاء لجنة الملاك
- نظام إدارة المبنى
- المخططات
- جهة الإدارة
- عقود إدارة العقار المشترك أو الأجزاء المُشتركة
- مساحة الأجزاء المشتركة والأجزاء المشتركة الخاصة ونسبتها من مساحة الوحدات في العقار المُشترك
- المناطق المملوكة للمطور في العقار المشترك
بعد ذلك، تُصدِر دائرة الأراضي بناءً على طلب أصحاب الشأن الشهادات والسندات وأي وثائق أخرى تتعلق بالوحدة أو العقار المشترك، وذلك من واقع بيانات السجل المشار إليه أعلاه، ويحق لكل ذي مصلحة الاطلاع على هذا السجل.
سند ملكية العقارات المشتركة
من شروط ملكية العقارات المشتركة في دبي توفر سند ملكية، حيث تشتمل أجزاء سند ملكية العقار المشترك على المخططات، ونظام المجمع الأساس الذي يتضمن الشروط والأحكام التي يخضع لها تطوير وتشغيل المشروع الرئيس والعقارات المشتركة والمرافق المشتركة فيه، وتشمل المعايير التخطيطية والبنائية للمجمع، كذلك النظام الأساسي ونظام إدارة المبنى.
هذا ويلتزم المطور (الرئيس أو الفرعي)، عند اكتمال العقار المشترك وحصوله على شهادة الإنجاز من الجهة المختصة في الإمارة؛ بأن يودع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي المستندات التي تُشكّل جزءاً من سند ملكية العقار المشترك خلال 60 يوماً من تاريخ صدور شهادة الإنجاز.
في حال عدم التزام المطوّر بتقديم المستندات خلال المهلة المحددة، يجوز لدائرة الأراضي والأملاك أن تطلب من أي جهة تراها مناسبة تزويدها بتلك المستندات وإيداعها لديها، مع تحميل المطوّر كافة النفقات والتكاليف التي قد تترتب على ذلك. تتولى الدائرة أيضاً وبما يتوافق مع أحكام هذا القانون إصدار وتحديث الخرائط الخاصة بالأجزاء المشتركة والأجزاء المشتركة الخاصة والمرافق المشتركة.
مكونات الأجزاء المشتركة
حدد قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي مكونات الأجزاء المشتركة في المباني، وهي:
- الأجزاء الهيكلية للعقار المشترك؛ بما في ذلك الأساسات والدعائم الرئيسية والأعمدة والجدران الهيكلية، بالإضافة إلى الأسقف ووصلات الأسقف والسلالم وممرات السلالم والواجهات والأسطح
- العتبات والشرفات وممرات المواقف والمداخل ومخارج الطوارئ، والنوافذ التي تقع على الجدران الخارجية، ما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك
- حمامات السباحة والحدائق والمرافق الترفيهية، إلى جانب غرف الحراسة ومرافق التخزين والمكاتب، ومواقف السيارات المخصصة للإدارة أو الزوّار، ما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك
- معدات وأنظمة المرافق الرئيسة؛ بما في ذلك مولدات الكهرباء وأنظمة الإضاءة وأنظمة ومعدات الغاز، كذلك المياه الباردة والساخنة والتدفئة والتبريد وأنظمة التكييف ومرافق تجميع ومعالجة النفايات
- المصاعد والخزانات والأنابيب والمولدات ومداخن ومراوح ومجاري التهوية ووحدات ضغط الهواء وأنظمة التهوية الميكانيكية
- أنابيب المياه الرئيسية ومجاري الصرف الصحي وأنابيب ومداخن الغاز وأبراج وأسلاك ومجاري الكهرباء والاتصالات، التي تخدم ملاك أكثر من وحدة
- أجهزة قياس تمديد أو توريد خدمات المرافق
- أي أجزاء أخرى لا تقع ضمن حدود أي وحدة، وتكون ضرورية أو مطلوبة لوجود صيانة واستدامة وسلامة وتشغيل العقار المشترك
- أي أجزاء مشتركة أخرى يتضمنها مخطط الموقع
أيضاً حدد قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي مكونات الأجزاء المشتركة للأرض، وهي:
- الطرق والدوارات ونقاط التقاطع والممرات وحواف الرصيف والجزر الفاصلة في الطريق وأنظمة التصريف وما يرتبط بها
- البحيرات والبرك والقنوات والمتنزهات والنوافير والأشكال المائية والمجاري المائية الأخرى؛ بما في ذلك المعدات المرتبطة بها، ما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك
- المسطحات الخضراء والساحات العامة وساحات اللعب ومناطق الاستراحة، ومواقف السيارات المخصصة لاستخدام جهة الإدارة أو لجنة الملاك أو الزوّار، ما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك
- الأسلاك والكوابل والأنابيب ومجاري التصريف والقنوات والماكينات والمعدات، التي يتم بواسطتها تزويد الوحدات أو الأجزاء المشتركة بالخدمات المختلفة
- أجهزة قياس تمديد أو توريد خدمات المرافق
- أي أجزاء مشتركة أخرى يتضمنها مخطط الموقع
المناطق المملوكة للمطوّر
يجوز عند اعتماد مخطط المشروع أو مخطط الموقع لأول مرة، وبعد الحصول على موافقة دائرة الأراضي والأملاك والجهة المختصة تحديد مناطق مملوكة للمطور في مخطط المشروع أو مخطط الموقع، ويتم منح تلك الموافقة واستغلال المناطق المملوكة للمطور بما لا يتعارض مع نظام المجمع الأساس وحقوق الملاك.
حق الأولوية
يكون للمالك حق الأولوية في شراء حصة أي مالك آخر في الوحدة ذاتها؛ إذا كان يرغب في بيعها أو التصرف فيها لشخص آخر من غير الشركاء، وإذا مارس هذا الحق أكثر من مالك؛ فيحق لهم شراء حصة المالك الراغب بالبيع أو التصرف فيها بالتناسب مع الحصص القائمة لكل منهم.
لا ينشأ حق الأولوية إذا تم بيع حصة المالك أو التصرف فيها بين الأصول والفروع، أو بين الزوجين، أو الأقارب حتى الدرجة الرابعة، أو الأصهار حتى الدرجة الثانية.
إدارة الأجزاء المشتركة
تنقسم العقارات المشتركة لغايات إدارة الأجزاء المشتركة فيها إلى ثلاث فئات، وهي:
المشاريع الكبرى
يتم تحديد المشاريع التي تندرج ضمن فئة المشاريع الكبرى وفقاً للمعايير التي يصدر بتحديدها قرار من المدير العام في هذا الشأن، ويتولى المطور مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة وخدمات المرافق، وتشكل للمشاريع الكبرى لجنة مُلاّك تختار المؤسسة أعضاءها من بين المُلاّك القاطنين في العقار المشترك، على أن يتم تحديد مهام لجنة المُلاّك وفقاً للنظام الأساسي والضوابط والاشتراطات التي يحددها المدير العام بموجب القرارات الصادرة عنه في هذا الشأن.
المشاريع الفندقية
المشاريع الفندقية هي المشاريع التي يجب أن يعهد المطور بإدارة الأجزاء المشتركة فيها إلى شركة إدارة المشاريع الفندقية وفقاً للضوابط التي يعتمدها المدير العام في هذا الشأن، وتشكل للمشاريع الفندقية لجنة مُلاّك تختار المؤسسة أعضاءها في حال إبداء شركة إدارة المشاريع الفندقية رغبتها في ذلك، دون أن يكون للجنة المُلاّك الحق في التدخل بإدارة المشروع الفندقي أو الأجزاء المشتركة فيه.
المشاريع العقارية
في المشاريع العقارية، تتولى إدارة الأجزاء المشتركة فيها شركات إدارة متخصصة تتولى المؤسسة اختيارها والتعاقد معها وفقاً للضوابط والأسس التي يصدر بتحديدها قرار من المدير العام في هذا الشأن، وتتشكل للمشاريع العقارية التي تندرج ضمن هذه الفئة لجنة مُلاّك تحدد المؤسسة أعضاءها على النحو المقرر بموجب هذا القانون.
لجنة الملاك
يتم تشكيل لجنة المُلاّك للمشاريع العقارية للفئتين الأولى والثالثة المنصوص عليهما في هذا القانون، شريطة ألا يزيد عدد أعضاء اللجنة عن 9 أعضاء؛ بمن فيهم رئيس اللجنة ونائبه، وأن تتولى مؤسسة التنظيم العقاري اختيارهم. يتم تشكيل اللجنة عند تسجيل ما لا يقل عن 10% من إجمالي عدد الوحدات في العقار المشترك باسم مالكي هذه الوحدات في السجل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك.
يشترط في عضو لجنة المُلاّك وفقاً للقانون توفر ما يلي:
- أن يكون متمتعاً بالأهلية القانونية الكاملة
- أن يكون من المُلاّك القاطنين في العقار المشترك
- أن يكون حسن السيرة والسلوك
- أن يكون ملتزماً بسداد بدل الخدمات وبدل الاستعمال
- المواظبة على حضور اجتماعات اللجنة والمشاركة بفعالية في جلساتها
إضافةً إلى ما ذكر أعلاه:
- لا يجوز أن يكون المُطوّر عُضواً في اللجنة، إلاّ إذا كان يملك وحدات سكنية غير مُباعة في العقار المُشترك
- تستطيع اللجنة أن تختار من بين أعضائها رئيساً لها يمثلها أمام جهة الإدارة والمؤسسة
- تسري على اللجنة شروط ملكية العقارات المشتركة في دبي المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه والنظام الأساسي
- تضع المؤسسة وبما لا يتعارض مع أحكام هذا القانون النظام الأساسي
- تسقط عضوية المالك في اللجنة في حال فقدانه لأي شرط من شروط العضوية
- يجوز للمؤسسة إعادة تشكيل لجنة المُلاّك في أي وقت، شرط مراعاة توفر شروط العضوية فيها
مسؤولية المطور
حدد قانون الملكية العقارية المشتركة في دبي مسؤولية المطور العقار في دبي في إصلاح أو تصحيح أي عيوب في الأجزاء الهيكلية من العقار المشترك، حيث حدد مدة المسؤولية بعشر سنوات تبدأ اعتباراً من تاريخ حصول المطور على شهادة الإنجاز للمشروع العقاري الذي قام بتطويره، وذلك كله مع مراعاة أحكام عقد المقاولة المنصوص عليها في القانون الاتحادي بشأن المعاملات المدنية، كما تستمر مسؤولية المطور في إصلاح أو استبدال التركيبات المُعيبة في العقار المشترك لمدة سنة واحدة من تاريخ تسليم الوحدة للمالك.
التأمين على العقار
وفقاً للقانون، تلتزم جهة الإدارة بالتأمين على العقار المشترك لضمان صيانته أو إعادة بنائه في حال احتراقه أو هلاكه أو تهدمه لأي سبب، على أن تكون جهة الإدارة هي المستفيدة من هذا التأمين. كذلك تلتزم جهة الإدارة بالتأمين على العقار المشترك ضد المسؤولية عن الأضرار والإصابات الجسدية التي تلحق بالشاغل أو الغير، ويتم احتساب أقساط تأمين المنزل في الإمارات المستحقة على المُلاّك وفقاً لعقد التأمين المبرم مع شركة التأمين، وضمن تكلفة بدل الخدمات.
مركز فض المنازعات
منح القانون مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي صلاحية النظر والفصل في كافة النزاعات والخلافات المتعلقة بالحقوق والالتزامات المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه، وفقاً للقواعد والإجراءات المعمول بها لدى المركز في هذا الشأن.
العقوبات
يعاقب كل من يرتكب أي من الأفعال التي تُشكّل مخالفةً لأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه بغرامة مالية لا تزيد على مليون درهم إماراتي، وتضاعف قيمة الغرامة في حال إعادة ارتكاب المخالفة ذاتها خلال سنة واحدة من تاريخ ارتكاب المخالفة السابقة لها، وبما لا يزيد عن 2 مليون درهم إماراتي. تحدد الأفعال التي تُشكّل مخالفة لأحكام هذا القانون والغرامات المالية المقررة على كل منها بموجب قرار يصدر في هذا الشأن عن رئيس المجلس التنفيذي لإمارة دبي.
التظلُّم
يحق لكل ذي مصلحة التظلُّم خطياً لدى مدير عام دائرة الأراضي والأملاك من أي قرار أو إجراء اتخذ بحقّه بموجب هذا القانون والقرارات الصادرة بمقتضاه، وذلك خلال 30 يوماً من تاريخ إخطاره بالقرار أو الإجراء المتظلم منه. يتم البت في هذا التظلُّم خلال 30 يوماً من تاريخ تقديمه من قبل لجنة يشكلها المدير العام لهذه الغاية، ويكون القرار الصادر في هذا التظلًّم نهائياً، دون الإخلال بحق المتظلم في اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي للاعتراض على القرارات والإجراءات المتخذة بحقه.
توفيق الأوضاع
أوجب القانون على جميع المطورين وشركات الإدارة وجمعيات الملاك توفيق أوضاعها بما يتفق وأحكام هذا القانون، خلال 6 أشهر من تاريخ العمل به، ويجوز لمدير عام دائرة الأراضي والأملاك تمديد هذه المهلة لمدة مماثلة عند الاقتضاء.
كان هذا كل ما لدينا حول قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي والجوانب التي يغطيها القانون، آملين أن نكون قد وفرنا عليك عناء البحث. تستطيع الاطلاع على الإجراءات القانونية لشراء عقار في دبي، إلى جانب إلقاء نظرة على قانون التسجيل المبدئي للعقارات في دبي.
لمزيد من المواضيع المنوعة، تابع ماي بيوت المدونة العقارية والاجتماعية الأولى باللغة العربية في دولة الإمارات العربية المتحدة ليصلك كل ما هو جديد، وتفضل بالاشتراك في نشرة ماي بيوت الإخبارية الأسبوعية الخاصة بموقع ماي بيوت لتصلك المزيد من المواضيع بمختلف المجالات. لا تتردد بالتواصل معنا بشكل دائم، سيكون من دواعي سرورنا الرّد على جميع تعليقاتك واستفساراتك من خلال حيّز التعليقات أسفل الصفحة.
