قانون الرهن التأميني للعقارات في دبي

تعمل دائرة الأراضي والأملاك في دبي أن تكون المرجعية الأولى عالميًا في التسجيل والتنظيم العقاري، فضلًا عن توفير بيئة عقارية عالمية المستوى تضمن حقوق الأطراف جميعها وتسهم في تنمية المجتمع، من خلال تطبيق القوانين العقارية الواضحة والشفافة؛ مثل قانون الرهن التأميني في دبي وقانون الرهن العقاري، بالإضافة إلى توفير خدمات عقارية مميزة تجذب الاستثمارات. في هذا المقال سنتحدث عن نص قانون الرهن التأميني في دبي والبنود المهمة فيه، لذلك تابع القراءة حتى النهاية لمعرفة الرهن التأميني في قانون دبي لتصبح على علم أكثر بحقوقك القانونية.

قانون الرهن التأميني في دبي

أطلق صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي “رعاه الله”، قانون رقم 14 لسنة 2008 بشأن الرهن التأميني في امارة دبي، وتضمّن القانون كل ما يتعلق بإجراءات الرهن التأميني في قانون دبي على العقار وآثاره القانونية، بالإضافة إلى الجهات المعنية به وإجراءات التنفيذ على العقار المرهون.

يعمل قانون الرهن التأميني على تنظيم العلاقة بين دائرة الأراضي والأملاك في دبي والراهن والمرتهن، وحقوق وواجبات كل طرف فيهم. في الوقت نفسه استثنى القانون من أحكامه العقارات التي تمنحها الدولة للمواطنين للأهداف التجارية والسكنية، على شريطة أن تخضع هذه العقارات للتعليمات والأوامر التي يصدرها الحاكم.

مواد قانون الرهن التأميني في دبي

ستسري أحكام مرسوم 14 لسنه 2008 بشأن الرهن التأميني دبي على رهن الوحدات العقارية والعقارات تأمينًا للدين؛ بحيث لا فرق بين أن يكون ما يؤمن به الدين العقار بأكمله أو حصة شائعة فيه أو حقًا شخصيًا أو عينيًا على عقار مباع على الخريطة، كما أجاز نص قوانين الرهن التأميني للعقارات في الامارات رهن العقارات المباعة على الخارطة، أو قيد الإنشاء شريطة أن تكون مسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك في إمارة دبي. علاوة على ذلك أجاز قانون الرهن التأميني العقاري في دبي رهن مدة المساطحة، وليس الأرض محل المساطحة، وكذلك رهن مدة الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد لمدة لا تقل عن 10 سنوات، ولا تزيد عن 99 سنة.

العقارات القابلة للرهن وملحقاتها

يسري قانون الرهن التأميني في دبي على العقارات والوحدات العقارية المرهونة تأمينًا للدين، كما لا فرق أن يكون ما يؤمن به الدين العقار بأكمله أو حصة شائعة فيه، أو حقًا شخصيًا أو عينيًا على عقار مباع على الخارطة. يشمل الرهن التأميني الملحقات التي تتبع العقار أو الوحدة العقارية المرهونة؛ مثل الأبنية والمحاصيل والممتلكات ذات الصلة، بالإضافة إلى أي منشآت جديدة تظهر على هذا العقار بعد إبرام عقد الرهن.

الراهن والمرتهن

من المرتهن ومن الراهن؟ بكل بساطة يجب أن يكون الدائن المرتهن شركة أو بنك أو مؤسسة تمويل مرخصة، ومسجلة أصول لدى البنك المركزي الإماراتي من أجل مزاولة نشاط التمويل العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة. أما بالنسبة للراهن فيجب أن يحقق الشروط التالية:

• يجب أن يكون الراهن مالكًا للوحدة العقارية أو العقار المرهون، وأهلًا للتصرف بهما
• يجوز أن يكون الراهن نفس المدين أو كفيلًا عينيًا، وأن يقدم رهنًا لمصلحة المدين
• يتطلب أن يكون العقار المرهون أو الوحدة العقارية المرهونة مرفوعًا تأمينيًا، سواء كان ذلك بشكل فعلي أو بوجود قرار رسمي على الخارطة، عند إجراء عملية الرهن
• يجب أن يتم الرهن التأميني فقط على عقار أو وحدة عقارية يكون ممكنًا التعامل بها

شدد نص الرهن التأميني في القانون الإماراتي أيضًا على ضرورة التسجيل؛ إذ لا ينعقد الرهن التأميني إلا بتسجيله لدى دائرة الأراضي والأملاك، ويُعد باطلًا كل اتفاق لم تتم فيه هذه الخطوة، كما يلتزم الراهن برسوم العقد، إلا في حال اتفق أطراف العقد على خلاف ذلك.

إجراءات تسجيل الرهن التأميني

حدد قانون رقم 14 لسنة 2008 بشأن الرهن التأميني في إمارة دبي آلية إجراء الرهن ونص على:

1. يُقدم طلب إجراء الرهن التأميني إلى الدائرة موقعًا من الراهن والمرتهن أو الكفيل العيني – إن وجد – متضمنًا جميع المعلومات المتعلقة بالعقار وقيمة العقار والدين ومدة الرهن، بالإضافة إلى بيانات المرتهن والراهن والكفيل العيني، ومحل إقامة وموطن كل واحد منهم
2. يُوقع على عقد الرهن وفق النموذج المعد لدى الدائرة ويؤشر بذلك في السجل العقاري المبدئي أو السجل العقاري، حسب الحال، وتحدد درجة الرهن وفق أسبقية التأشير بالرهن
3. تسلم الدائرة المتعاقدين سند الرهن موقعًا من الموظف المختص ويختم بخاتم الدائرة
4. يجوز أن يكون سند الرهن إلكترونيًا، وتكون له حجية سند الرهن الخطي في حالة الإثبات

يُجدر بالذكر أنه ينبغي أن يتمثل مقابل الرهن التأميني في دين محدد وثابت يكون قائمًا أو معدًا للسداد عند إجراء عملية الرهن.

الآثار القانونية للرهن التأميني العقاري

تحمل مواد قانون الرهن التأميني في دبي في نصوصها مجموعة من الآثار القانونية؛ مثل أنه لا يجوز للراهن التصرف في العقار أو الوحدة العقارية بالهبة أو البيع أو ترتيب أي حق شخصي أو عيني عليهما إلا بموافقة المرتهن، شريطة أن يقبل المتصرف إليه الحلول محل الراهن في الالتزامات المترتبة على عقد الرهن، كما يحق أن يشترط المرتهن في عقد الرهن ضمان الراهن مع المتصرف إليه في الوفاء بهذه الالتزامات، كما جاء في نص القانون “إذا اشترط في عقد الرهن التأميني تمليك المال المرهون للمرتهن مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في الأجل المعين، أو إذا اشترط بيعه دون مراعاة الإجراءات القانونية فالرهن صحيح والشرط في الحالين باطل، ويبطل الشرط كذلك ولو تم باتفاق لاحق”

إدارة العقار المرهون

أجاز مرسوم 14 لسنه 2008 بشأن الرهن التأميني دبي للراهن حق إدارة عقاره المرهون، والحصول على أرباحه حتى تاريخ نزع ملكيته جبرًا عبر بيعه بالمزاد العلني عند عدم وفاء الدين، كما شدّد القانون على أن ينتقل الرهن عند هلاك العقار المرهون أو تعيبه إلى المال الذي يحل محله، كما يحق للمرتهن أن يستوفي حقه من هذه الأموال وفقًا لمرتبته. أُكد قانون رقم 14 لسنة 2008 بشأن الرهن التأميني في امارة دبي أيضًا على عدم جواز استيفاء الدين من مصادر غير العقار المرهون، وينبغي للكفيل العيني أن لا يُطالب برد الأموال المستحقة من المدين قبل تنفيذ الرهن على العقار.

صاغ القانون شروط التنازل على الرهن التأميني بوضوح كالتالي:

• يحق للشخص المرتهن برهن تأميني أن يتنازل عن حقوقه لصالح طرف آخر، شريطة أن يكون المدين موافقًا على ذلك، ويجب تسجيل سند التنازل في الدائرة المختصة
• يحق للدائن المرتهن أن ينقل حقوق رهنه إلى دائن آخر، بمقدار مبلغ دينه الخاص، على نفس العقار المرهون

وأكد القانون أن تأثير الرهن التأميني يقتصر على المبلغ المحدد في عقد الرهن، ما لم يكن هناك نص قانوني أو اتفاق ينص على خلاف ذلك.

تُحدد مرتبة الرهن بناءً على التسلسل الرقمي للتسجيل في السجل الخاص بالدائرة. في حال تقديم عدة أفراد في الوقت نفسه لتسجيل رهونهم ضد مدين واحد وعلى عقار واحد، تُسجل هذه الرهون تحت رقم واحد ويعتبر هؤلاء الدائنون في المرتبة نفسها عند توزيع مبلغ المزاد.

يتيح قانون رقم 14 لسنة 2008 بشأن الرهن التأميني في امارة دبي للدائن المرتهن برهن تأميني حقًا في تتبع العقار المرهون في حوزة أي شخص يحمله؛ بهدف استيفاء دينه عند حلول أجل السداد وفقًا لمرتبته. يُعتبر الشخص الذي يحصل على الملكية، أو يكتسب أي حق عيني أو شخصي على العقار بعد عملية الرهن “حائزًا” للعقار، ويُعامل بموجب ذلك بموجب حقوق المرتهن بالتتبع.

ضمان العقار المرهون

جاء في الرهن التأميني في قانون دبي «ضمن الراهن العقار المرهون رهنًا تأمينيًا وهو مسؤول عن سلامته كاملًا حتى تاريخ وفاء الدين، كما للمرتهن أن يعترض على كل نقص في ضمانه، وأن يتخذ من الإجراءات القانونية ما يحفظ حقه، على أن يرجع بالنفقات على الراهن». ينقضي الرهن التأميني بانقضاء الدين المضمون بالرهن بكامله.

الرهون الخاصة

وضح القانون الرهن المتعلق بعقارات المساطحة وعقارات ذات إيجار طويل الأمد، وأجاز نص القانون لصاحب الحق المساطحة رهن المنشآت أو الغراس رهنًا تأمينًا عن مدة المساطحة، ولكن دون أن يكون له حق رهن الأرض محل المساطحة ما لم يُتفق على خلاف ذلك.

كما أجاز لصاحب حق الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد لمدة لا تقل عن 10 سنوات، ولا تزيد على 99 سنة رهن المنفعة على العقار أو الوحدة العقارية المنتفع بها رهنًا تأمينيًا عن مدة الانتفاع، أو الإيجار طويل الأمد. حدد القانون انقضاء رهن حق المساطحة أو الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد، وتُلغى القيود من السجل بانتهاء الدين المضمون بالرهن أو بانتهاء مدة المساطحة أو الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد.

يسمح القانون لصاحب حق الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد، لفترة لا تقل عن 10 سنوات ولا تتجاوز 99 سنة، برهن حق المنفعة على العقار أو الوحدة العقارية المنتفع بها لمدة الانتفاع أو الإيجار الطويل الأمد، وأشار القانون إلى أن رهن حق المساطحة أو الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد ينتهي وتُلغى القيود من السجل بانقضاء الدين المضمون بالرهن، أو بانتهاء مدة المساطحة أو الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد.

يسمح القانون لمشتري الوحدات العقارية أو العقارات المباعة على الخارطة أو التي لم تكتمل بعد، برهنها تأمينيًا لتأمين تسديد مبلغ الدين، ويُشترط في ذلك أن تكون هذه الوحدات أو العقارات مُسجلة في السجل العقاري المبدئي لدى الدائرة.

مصطلحات في قانون الرهن التأميني في إمارة دبي رقم (14) لسنة 2008

بعد أن تعرفنا على مواد مرسوم 14 لسنه 2008 بشأن الرهن التأميني دبي، علينا أن نتعرف على بعض المصطلحات التي مرت بنا؛ وهي:

• العقار: الأرض والمنشآت الثابتة المقامة عليها، التي لا يمكن نقلها من مكان لآخر دون تلف أو تغير هيئتها
• الوحدة العقارية: الجزء المفرز من العقار ويشمل أي جزء مفرز على الخريطة
• السجل العقاري: مجموعة الوثائق المحررة أو المحفوظة إلكترونيًا أو خطيًا لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، التي تثبت فيها جميع الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات
• السجل العقاري المبدئي: مجموعة الوثائق المحررة أو المحفوظة إلكترونيًا أو خطيًا لدى الدائرة التي تثبت فيها عقود بيع العقارات، وغيرها من التصرفات القانونية على الخارطة قبل نقلها إلى السجل العقاري
• الرهن التأميني: عقد يكسب الدائن على الوحدة العقارية أو العقار حقًا عينيًا لوفاء دينه يكون له بموجبه أن يتقدم على الدائنين العاديين، والدائنين التالين له في المرتبة لاستيفاء حقه من ثمن العقار في أي يد يكون
• الراهن: صاحب الحق الشخصي أو الحق العيني أو مالك العقار بموجب عقد البيع الموقع مع مالك العقار المباع على الخارطة والمسجل في السجل العقاري، أو السجل العقاري المبدئي
• المرتهن: الدائن الذي يُقرض الراهن بضمان عقار قائم فعلًا أو حكمًا

إلى هنا نختم دليلنا الشامل حول قانون الرهن التأميني في دبي، حيث تناولنا كلًا من ضمان العقار المرهون ومواد قانون الرهن التأميني في دبي، وغيرها من التفاصيل الهامّة. إن كنت مهتمًا بالاطّلاع على المزيد من القوانين والتشريعات المتعلّقة بالعقارات في دبي، ألقِ نظرة على إجراءات تسجيل الرهن العقاري في دبي والمستندات المطلوبة للأفراد والشركات، كما نوصيك بالتعرُف على طلب تسجيل إيجارة تنتهي بالتملك في دبي وإجراءاته بالتفصيل.

ستجد المزيد من المقالات المنوّعة والمفيدة في مدوّنة ماي بيوت، المدوّنة العقارية الأولى من نوعها في الإمارات، فتفضّل بتصفّحها، ولا تتردد بالتواصل معنا عبر حيّز التعليقات، كما يمكنك الاشتراك في نشرة ماي بيوت، ليصلك كلّ جديدٍ حول المواضيع التي تهمّك أسبوعيًا.