قانون الرهن العقاري في دبي
تعد دولة الإمارات العربية المتحدة عموماً ودبي بشكل خاص سوقاً مركزياً للاستثمار العقاري، حيث أن التزايد السكاني المتسارع وانتقال آلاف الأجانب إلى إمارة الأحلام سنوياً لتوسيع نطاق أعمالهم المهنية، عدا عن البيئة الخصبة والآمنة لممارسة الأعمال والحوافز الضريبية وعوائد الأرباح المرتفعة نسبياً، كلها عوامل زادت من معدل الطلب على قطاع العقارات، ولكن تبقى مشكلة توفير السيولة اللازمة معضلة لدى الكثيرين، وهو ما يدفعهم للبحث عن تمويل عقاري مناسب. نسلط الضوء في هذا المقال عن قانون الرهن العقاري في دبي وأقسامه والإجراءات المترتبة عليه، فضلاً عن شروط الرهن العقاري وتفاصيل أخرى تتعلق في نظام التمويل العقاري للبنوك في الإمارات.
لمحة عن قانون الرهن العقاري في دبي
يمكن تعريف نظام الرهن العقاري دبي بأنه قرض طويل الأجل يتم الحصول عليه مقابل عقار، ومعنى مقابل عقار، أي أن الجهة المانحة للقرض لها كامل الحق في التصرف بالعقار سواء بيعه أو تأجيره في حال التخلف عن سداد مبلغ القرض العقاري أو جزء منه، بحيث يُمكّنها ذلك من استرداد مبلغ القرض، أما عن الآلية المتبعة لذلك، فتقوم على طرفين (دائن ومدين)، إذ يقوم الدائن بتقديم المال اللازم للطرف الآخر (المدين أو العميل) ليتمكن من شراء العقار الخاص به شريطة رهن العقار لمصلحة الطرف الأول، وتتم عملية سداد قيمة القرض غالباً بأقساط طويلة الأمد.
أقسام الرهن العقاري
يتألف الرهن العقاري في دبي من ثلاثة أجزاء تتمثل بما يلي:
- القسط الشهري: المبلغ المترتب على المُقترض شهرياً من قيمة الرهن طوال فترة السداد، ويحتسب من المبلغ الأساسي للرهن مع قيمة الفائدة أو الربح، وفي بعض الأحيان يشمل رسوماً عقارية وضرائب أخرى
- الدفعة الأولى: عند حصولك على قرض عقاري، يتوجب عليك دفع مبلغ أولي للحصول على رهن العقاري ومتعارف عليها باسم الدفعة الأولى لشراء عقار
- الرسوم: يتوجب على الراغب بالحصول على تمويل برهن عقاري دفع رسوم محددة مقدماً مثل رسوم الطوابع
شروط الحصول على قرض رهن عقاري
تحدد البنوك مجموعة من شروط الرهن العقاري والإجراءات المترتبة عليها لدراسة أهلية المتقدم للحصول على رهن عقاري مقابل قرض، ويتمثل أبرزها ما يلي:
سياسة الإقراض
تلتزم البنوك وشركات التمويل في سقوف تمويلية محددة، إذ تقوم بمراعاة حاجة المقترض لشراء عقار بهدف السكن أو بغرض الاستثمار، كذلك يلزم البنك المركزي كافة الجهات المعنية بتقديم قروض الرهن العقارية بالتحقق من قدرة الشخص المقترض على الالتزام بالسداد.
نوع العقار المرهون
حددت نصوص قانون الرهن العقاري في دبي شكل وأسس تقديم تمويل برهن عقاري، حيث يجب أن يكون العقار المرهون أو الوحدة العقارية المرهونة موجودة على أرض الواقع فعلاً أو على الخارطة عند إجراء الرهن، ولا يجوز أن يقع الرهن التأميني إلا على عقار أو وحدة عقارية يصح التعامل فيهما. تجدر الإشارة إلى أن قانون الرهن العقاري في دبي يشمل كل ملحقات العقار أو الوحدة العقارية المرهونة من أبنية وغراس وعقارات بالتخصيص، وكل ما يُستحدث عليها من منشآت لاحقة على إبرام عقد الرهن.
أبرز ما ورد في قانون الرهن العقاري في دبي
- تسري أحكام القانون على رهن العقارات والوحدات العقارية
- يجب أن يكون الدائن بنكاً أو شركة أو مؤسسة تمويل مرخصة ومسجلة وفقاً للأصول لدى مصرف الإمارات المركزي
- يجب أن يكون الراهن مالكاً للعقار المرهون أو الوحدة العقارية المرهونة وأهلاً للتصرف فيهما
- أن يكون العقار المرهون أو الوحدة العقارية المرهونة رهناً تأمينياً قائماً وموجوداً فعلاً أو عينياً على الخارطة عند إجراء الرهن
- لا يجوز أن يقع الرهن التأميني إلا على عقار أو وحدة عقارية يصح التعامل فيهما
- يشمل الرهن التأميني ملحقات العقار أو الوحدة العقارية المرهونة من أبنية وغراس وعقارات بالتخصيص، وكل ما يُستحدث عليها من منشآت لاحقة
- لا ينعقد الرهن التأميني إلا بتسجيله لدى دائرة الأراضي والأملاك بدبي، ويعد باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك
- يلتزم الراهن برسوم العقد إلا إذا اتفق أطراف العقد على خلاف ذلك
- يجب أن يكون مقابل الرهن التأميني ديناً محدداً ثابتاً في الذمة أو موعوداً به عند إجراء الرهن
- لا يجوز للراهن (الدائن) التصرف في الوحدة العقارية أو العقار المرهون إلا بموافقة المرتهن (المدين)
- للراهن حق إدارة عقاره المرهون والحصول على غلته حتى تاريخ نزع ملكيته بسبب عدم وفاء الدين
- ينقضي الرهن التأميني بانقضاء الدين كاملاً
أوراق وإجراءات عند الحصول على قرض برهن عقاري
عند الاتفاق مع الجهة المانحة على تمويل برهن عقاري، يجب مراجعة دائرة الأراضي والأملاك وتقديم الأوراق المطلوبة والسير في إجراءات تسجيل رهن عقاري في دبي المتبعة. يمكن إيجاز متطلبات الرهن العقاري بما يلي:
- تقديم جميع المعلومات المتعلقة بالعقار
- تضمين قيمة العقار
- تضمين قيمة الدين
- تضمين مدة الرهن
- تقديم ما يُثبت بيانات الراهن والمرتهن والكفيل
- توقيع عقد الرهن وفق النموذج المعد لدى الدائرة ويشار إليه بالسجل العقاري
- تسلم الدائرة المتعاقدين سند الرهن موقعاً من الموظف المختص ويختم بختم الدائرة
أنواع القروض برهن العقارية
تنقسم القروض العقارية والسكنية في دبي برهن عقاري إلى نوعين، هما:
قرض عقاري ذو فائدة ثابتة
تبقى قيمة المبلغ في هذا النوع ثابتة دون تغيير لفترة من الزمن وتُحدد بشكل مسبق دون النظر إلى التغيرات في أسعار الفائدة التي قد تطرأ، ويتميز القرض العقاري برهن ثابت بقلة المخاطر؛ بسبب استقرار الفائدة.
قرض عقاري ذو فائدة متغيرة
إذا قررت الحصول على قرض عقاري بنسبة فائدة متغيرة، فإن قيمة القسط اللازم تسديده وفقاً لتغير سعر الفائدة في السوق سوف يتغير، ويتمثل هذا التغير بالزيادة أو النقصان، أما عن التخوفات من هذا النوع، فهي المخاطر التي قد يتعرض لها المقترض، حيث أنه في حال ارتفاع نسبة الفائدة خلال فترة سداد القرض، فإن القيمة الإجمالية للمبلغ المُقتَرض ستزداد، كما أنه لا يمكن التنبؤ بقيمة المبلغ المترتب على المُقترِض لسداده شهرياً.
الأسئلة الأكثر تكراراً
خصّصنا هذه الجزئية للتطرق إلى بعض التساؤلات التي طرحها كثير من الأشخاص الراغبين في شراء عقار من خلال الحصول على تمويل برهن عقاري، ويتمثل أبرزها بما يلي:
كم تبلغ نسبة التمويل باستخدام الرهن العقاري؟
قد تختلف خطط تمويل شراء عقار في دبي برهن عقاري حسب الجهة المانحة، ولكن في معظم الحالات لا تقل نسبة التمويل عن 70% من القيمة الإجمالية للعقار.
هل يُمكن الحصول على إعادة تمويل رهن عقاري مقابل قرض؟
في البداية يجب الإشارة إلى أن إعادة تمويل شراء عقار برهن عقاري يلجأ إليه الأشخاص إما بسبب التعثر في السداد، أو رغبة في التوسع بشراء جزء آخر من عقار أو عقار جديد كلياً، وفي كلتا الحالتين يجب تحقيق شروط تحددها جهة التمويل. يجب وضع عدة أمور في عين الاعتبار، أهمها:
- دراسة سعر الفائدة للقرض الحالي والقرض الجديد
- دراسة تكلفة إعادة التمويل المستحقة
- التأكد مما إذا كنت ستضطر لدفع غرامات أخرى نتيجة إعادة التمويل
قدمنا لك في ماي بيوت دليلاً شاملاً عن قانون الرهن العقاري في دبي، بدءاً من الشروط الواجب توافرها، مروراً بالإجراءات والأوراق المطلوبة، وليس آخراً، أبرز البنود التي نصّ عليها القانون. يمكنك الاطلاع على خطوات الحصول على قرض عقاري في دبي والجهات التي تُقدمها، كما ندعوك لتصفح مدونتنا والتعرف على مجموعة من المقالات التي تتناول مواضيع متنوعة مثل إجراءات بيع العقار المرهون في دبي.
تبقى إجابة السؤال أيهما أفضل شراء العقار نقداً أو بالرهن العقاري على عاتقك! نأمل أن نكون قد وفرنا عليك عناء البحث، وفي حال كان لديك أي استفسار، فيمكنك تركه في خانة التعليقات أسفل الصفحة وسنكون سعداء بالرد عليك، ولا تنسَ الاشتراك في نشرة ماي بيوت الأسبوعية ليصلك كل ما هو جديد.
