قانون التنظيم العقاري في إمارة عجمان
تحرص دولة الإمارات العربية المتحدة على توفير كافة سبل الراحة لسكانها، ولا سيما إمارة عجمان التي أنشأت العديد من الدوائر والهيئات الحكومية، وذلك لتسهيل أعمال البناء وتطوير المشاريع السكنية والتجارية منها، ومن أبرز هذه الدوائر نذكر دائرة البلدية والتخطيط في عجمان التي تسعى جاهدةً إلى تقديم أفضل الخدمات الحكومية بدقة متناهية وبجودة عالية، وذلك بهدف تحقيق رؤية الإمارات لعام 2021، والتي تنص على تطوير الأسواق العقارية في شتى مدن الإمارات السبع، في حين تتولى دائرة الأراضي و التنظيم العقاري عجمان الأمور المتعلقة في التصاريح والقوانين والأنظمة الخاصة بالأراضي والمنشآت والوحدات العقارية، وعلية سنخصص مقالنا هذا لتوضيح كل ما يتعلق في قانون التنظيم العقاري في عجمان بالنسبة للأراضي والعقارات.
نطاق تطبيق قانون التنظيم العقاري في عجمان
يُطبّق قانون رقم 2 لسنة 2020، المتعلق بتنظيم التطوير العقاري في إمارة عجمان، على مشاريع التطوير العقاري التي يتم فيها بيع وحدات عقارية على المخطط، سواء كانت مُرخصة قبل العمل بهذا القانون أو التي تم ترخيصها بعد نفاذه، بما في ذلك مشاريع التطوير العقاري الواقعة في المناطق الحرة في إمارة عجمان.
أهداف قانون التنظيم العقاري عجمان
تتجلى أهداف قانون التنظيم العقاري الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري عجمان في الآتي:
- تنظيم مشاريع التطوير العقاري في إمارة عجمان، وذلك بغية إيجاد بيئة استثمارية آمنة في مجال التطوير العقاري
- تحقيق التوازن العادل بين مصالح كلٍ من المطوّر والمشتري
- توفير الشفافية وتعزيز تنافسية الإمارة في القطاع العقاري
القوانين المتعلقة بالمُطوّرين العقاريين
أصدرت دائرة التنظيم العقاري عجمان مجموعة من القوانين التي تحمي حقوق المُطوّرين العقاريين وتنظم أعمالهم، بما في ذلك تحديد السلطات المخولة بإصدار التصاريح، ولا سيما أنظمة سجل المُطوّرين العقاريين، بالإضافة إلى الشروط الواجب توافرها في المُطوّرين العقاريين.
تصريح المطوّرين العقاريين
- يتم إصدار ترخيص ممارسة نشاط التطوير العقاري من قِبل السلطة المختصة، وذلك بناءً على تصريح رسمي من الدائرة
- لا يُعفي التصريح الصادر للمطور العقاري من الدائرة وجوب حصوله على التراخيص أو التصاريح أو الموافقات المطلوبة من السلطة المختصة، ليتمكن بذلك من مباشرة أعماله بشكل قانوني
سجل المُطوّرين العقاريين
- يطلق على السجل الذي ينشأ لدى دائرة مؤسسة عجمان للتنظيم العقاري فيما يتعلق بقيد المُطوّرين العقاريين في الإمارة اسم “سجل المُطوّرين العقاريين”، وعليه يُصدر المدير العام قراراً يحدد فيه شكل السجل وإجراءات القيد فيه، بالإضافة إلى مدة القيد وتجديده
- يمنع أي شخص اعتباري من مزاولة نشاط التطوير العقاري في إمارة عجمان، إلا في حال كان مقيداً في السجل المنصوص عليه في الفقرة السابقة
- يتوجب على المُطوّر إبلاغ دائرة تنظيم عقاري عجمان بأي تغيير يطرأ على البيانات والمعلومات المتعلقة به، مما يؤدي إلى ضرورة إجراء التعديل عليها في سجل المطوّرين العقاريين، وذلك خلال 30 يوماً من تاريخ حدوث التغيير
شروط قيد المُطوّرين العقاريين
يُشترط لإخراج قيد المطور العقاري في سجل المُطوّرين العقاربين تقديم ما يلي:
- صورة عن الترخيص التجاري ساري المفعول صادر عن السلطة المختصة
- عقد تأسيس الشركة وملاحق التعديل (إن وجدت)
- إثبات الملاءة المالية، وفقاً للمعايير والضوابط المُعتمدة من قِبل الرئيس
- تعهد خطي بتسجيل مشروع التطوير العقاري في سجل مشاريع التطوير العقاري، وذلك خلال أول سنة من القيد
- أي شروط أخرى يتم تحديدها بقرار يُصدره المدير العام
ما هي الحالات التي يتم بها شطب القيد من سجل المُطوّرين العقاريين
- يتم اتخاذ قرار من المدير العام بشطب قيد المطوّر من سجل المطوّرين العقاربين في الحالات التالية:
- تقديم المُطوّر طلب بذلك
- صدور قرار من قِبل السلطة المختصة بإلغاء الترخيص التجاري
- صدور حكم نهائي بالإفلاس
- عدم تسجيل مشروع التطوير العقاري في سجل مشاريع التطوير العقاري خلال السنة الأولى من القيد
- لا يترتب على شطب قيد المطوّر من سجل المطوّرين العقاريين إعفاؤه من المسؤولية مهما كان نوعها سواء تجاه الدائرة أو الغير
القوانين المتعلقة بمشاريع التطوير العقاري
بالحديث عن القوانين والأنظمة نصل إلى القوانين المتعلقة بمشاريع التطوير العقاري التي أصدرتها دائرة الاراضي و التنظيم العقاري عجمان لتحديد المناطق والأراضي الخاصة بمشاريع التطوير العقاري، هذا بالإضافة إلى أنظمة سجل مشاريع التطوير العقاري، فضلاً عن شروط إنشاء قيد لمشروع عقاري رئيسي أو فرعي، وغيرها الكثير من الأمور المتعلقة بالتصاريح العقارية للوحدات على الخريطة.
قانون تحديد مناطق وأراضي مشاريع التطوير العقاري
- يتم تحديد المناطق والأراضي التي يُسمح بالتطوير العقاري فيها بموجب مرسوم أميري يصدر عن الحاكم
- لا يُسمح بإصدار ترخيص لأي مشروع عقاري من السلطة المختصة إلا داخل المناطق والأراضي التي يسمح فيها بالتطوير العقاري في الإمارة
أنظمة سجل مشاريع التطوير العقاري
- يطلق على السجل الذي ينشأ لدى دائرة الاراضي و الاملاك و تنظيم العقاري عجمان فيما يتعلق بقيد مشاريع التطوير العقاري في الإمارة اسم “سجل مشاريع التطوير العقاري”، وعليه يُصدر المدير العام قراراً يتم من خلاله تحديد شكل السجل وإجراءات القيد فيه، بالإضافة إلى مدة القيد وتجديده
- لا يحق للمُطوّر البدء بتنفيذ أعمال البنية التحتية أو الإنشائية الخاصة بمشروع التطوير العقاري، كما ولا يحق له عرض أي من الوحدات العقارية للبيع، قبل تثبيت قيد مشروع التطوير العقاري في السجل
- تعتبر عملية بيع أي من الوحدات العقارية في مشروع التطوير العقاري غير المقيد في سجل مشاريع التطوير العقاري باطلة ولا يعترف بها
الفرق بين شروط قيد مشروع التطوير العقاري الرئيسي والفرعي
شروط قيد مشروع التطوير العقاري الرئيسي
يُشترط لإصدار قيد مشروع التطوير العقاري الرئيسي في سجل مشاريع التطوير العقاري تقديم الإثباتات التالية:
- سند ملكية الأرض المُفرزة باسم المُطوّر الرئيسي والمخصصة أيضاً لمشروع التطوير العقاري الرئيسي، ويشترط أن تكون خالية من أي حقوق عينية
- كافة المخططات الهندسية المعتمدة من قِبل السلطة المختصة
- المواصفات الفنية لمشروع التطوير العقاري المعتمدة من قِبل الاستشاري لمشروع التطوير العقاري
- تقديم أوراق توضح نظام إدارة المجمع الرئيسي لمشروع التطوير العقاري
- نسخة من الاتفاقيات المتعلقة بمشروع التطوير العقاري المبرمة بين المطور الرئيسي والمطورين الفرعيين (إن وجدت)
- دراسة الجدوى الاقتصادية لمشروع التطوير العقاري الرئيسي
- خطة تمويل مشروع التطوير العقاري الرئيسي
- أي شرط آخر للقيد يتم إصداره من قِبل المدير العام
شروط قيد مشروع التطوير العقاري الفرعي
في حال كان مشروع التطوير العقاري فرعي، يتم تقديم ما يلي لإتمام قيد المشروع في سجل مشاريع التطوير العقاري:
- سند ملكية الأرض باسم المطوّر الفرعي المفرزة والمخصصة لمشروع التطوير العقاري الفرعي، ويشترط أن تكون خالية من أي حقوق عينية
- المخططات الهندسية المعتمدة من السلطات المختصة لمشروع التطوير العقاري الفرعي
- المواصفات الفنية المعتمدة من الاستشاري لمشروع التطوير العقاري الفرعي
- نسخة من نظام إدارة المبنى لمشروع التطوير العقاري الفرعي
- ترخيص البناء من السلطة المختصة لمشروع التطوير العقاري الفرعي
- المسح العقاري لمشروع التطوير العقاري الفرعي من قبل مكتب مساحة معتمد لدى مؤسسة التنظيم العقاري في عجمان
- نسخة عن الاتفاقيات المبرمة ما بين المُطوّر الرئيسي والمُطوّر الفرعي، هذا بالإضافة إلى المستندات والمعلومات المتعلقة بربط مشروع التطوير العقاري الفرعي بإنجاز المُخطّط الرئيسي، ولا سيما البنية التحتية والمرافق العامة لمشروع التطوير العقاري الرئيسي، وذلك في حال كان مشروع التطوير العقاري الفرعي يقع ضمن مشروع التطوير العقاري الرئيسي
- برنامج تفصيلي بالأعمال الإنشائية والمعمارية وأعمال الخدمات المتعلقة بمشروع التطوير العقاري الفرعي، كما ويجب أن يتضمن مراحل التنفيذ والترتيبات أو التقسيمات المقترحة لهذا المشروع
- دراسة الجدوى الاقتصادية لمشروع التطوير العقاري الفرعي
- كتاب معتمد من المهندس الاستشاري، يشترط أن يكون مُرخص بتحديد القيمة التقديرية لمشروع التطوير العقاري الفرعي
- التدفق المالي لمراحل إنجاز مشروع التطوير العقاري الفرعي، وذلك بحسب البرنامج الزمني الذي تم اعتماده من قِبل الاستشاري
- خطة تمويل مشروع التطوير العقاري الفرعي
- في حال وجود أي شروط أخرى للقيد، يتم تحديدها بموجب قرار يُصدره المدير العام
القوانين المتعلقة في بيع الوحدات العقارية على الخارطة
نصل الآن إلى القوانين المتعلقة ببيع الوحدات العقارية على الخريطة، وفي هذا القسم سنعرض لكم معلومات عن تصريح بيع الوحدات العقارية على الخريطة، بالإضافة إلى شروط تصريح بيع إحدى هذه الوحدات العقارية.
تصريح بيع الوحدات العقارية على الخارطة
يحق للمُطوّر في هذه الحالة بيع الوحدات العقارية المتوفرة في مشروع التطوير العقاري على الخارطة، ولكن يشترط أن يكون ذلك بعد إصدار تصريح البيع من دائرة التنظيم العقاري عجمان.
شروط تصريح بيع الوحدات العقارية على الخارطة
لمنح المطوّر تصريح بيع وحدات عقارية على الخارطة، يُشترط ما يلي:
- قيد مشروع التطوير العقاري في سجل مشاريع التطوير العقاري لدى دائرة الأراضي والتنظيم العقاري
- فتح حساب ضمان لمشروع التطوير العقاري
- يشترط على المُطور العقاري إنجاز ما لا يقل عن (%15) من أعمال مشروع التطوير العقاري، أو إيداع نقدي في حساب الضمان بقيمة (%15) من كلفة تشييد مشروع التطوير العقاري، أو تقديم ضمان مصرفي باسم الدائرة قابل للتسديد ويجدد تلقائياً بما لا يقل عن (15%) من كلفة تشييد مشروع التطوير العقاري
- تقديم تعهد خطي بأن يقوم المطوّر بإبرام عقد البيع مع المشتري وفقاً لقوانين عقد البيع الموحد
- أي شروط أو متطلبات أخرى يتم تحديدها من قِبل المدير العام
بهذا نكون قد وصلنا إلى نهاية مقالنا الذي سلطنا الضوء فيه على أهداف ونطاق قانون التنظيم العقاري في عجمان، آملين أن نكون قد وفرنا عليك عناء البحث عن كلٍ منها. يمكنك التعرف على مجموعة متنوعة من المواضيع الترفيهية والاجتماعية الأخرى عبر مدونة ماي بيوت، المدونة العقارية الأولى باللغة العربية في دولة الإمارات العربية المتحدة. كذلك يمكنك الاطلاع على أحدث المشاريع العقارية في إمارة عجمان. في حال راودتك أي استفسارات أو ملاحظات، يرجى التواصل معنا من خلال حيّز التعليقات أسفل الصفحة.
