بيوت ريل استيت بايتس: قوانين وأنظمة السوق العقاري في الإمارات
عدنا لكم هذه المرة بحلقة جديدة من بيوت ريل استيت بايتس حيث ستتناول الحلقة مجموعة واسعة من الأسئلة التي يطرحها الملاك والمستأجرين، تدور الأسئلة حول فترة ما بعد جائحة كورونا، ومستقبل الاستثمار العقاري في الإمارات، بالإضافة إلى بعض الأمور القانونية وغيرها من الاستفسارات العقارية، وذلك خلال حلقة نقاشية قدمها الدكتور محمود البرعي، المدير التنفيذي في معهد دبي العقاري على ضيوفه وهم؛ الأستاذ سعيد الزبيدي، الرئيس التنفيذي لشركة ايكون هومز للوساطة العقارية والسيد أيهم المغربي، مستشار قانوني وعضو في جمعية الإمارات للمحامين والقانونيين.
بيوت ريل استيت بايتس : الوضع العقاري في الإمارات
إلى أين يتجه سوق دبي العقاري؟
بما لا يخفى على أحد، يتجه السوق العقاري حالياً نحو الثبات والاستقرار مع توقعات ببداية تعافي السوق والبدء التدريجي بالصعود مع نهاية العام الجاري.
هل الوقت الحالي هو الأفضل للشراء والاستثمار العقاري في الامارات؟
نعم بالتأكيد، فعند المقارنة مع فترة ما قبل كورونا، شهدت الأسعار انخفاضاً بمعدل 30%، حتى أصبح بعض الملاك يبيعون بسعر التكلفة أو أقل، ولا أعتقد أن تشهد الأسعار انخفاضاً أكثر من ذلك.
ما هي آخر القوانين العقارية بدولة الامارت العربية المتحدة؟
شهدت فترة كورونا عدداً كبيراً من فسخ العقود الإيجارية، فكما نعلم يتم فسخ العقد إما بالتراضي أو وفقاً لأحكام القانون، لكن نظراً لاعتبار أزمة كورونا حالة استثنائية، تم استحداث بعض الأحكام الجديدة والرجوع إلى مركز ضبط المنازعات الإيجارية، والذي يحكم بدوره بفسخ العقد أو إنقاص القيمة الإيجارية وفقاً لثبات وجود أسباب جديّة وقاهرة تؤدي إلى فسخ العقد أو إنقاص القيمة الإيجارية أو تعويض الطرف المتضرر.
كيف يمكن تحديد نسبة العائد على الاستثمار؟
بشكلٍ عام يتراوح العائد الاستثماري في دبي ما بين 5% و7%، أما طريقة الحساب، فهي تحسب على مدى 10 سنوات، ونسبة الربح مقارنةً مع تكلفة العقار خلال هذه الفترة.
كيف يمكنني التأكد بأن عقد الايجار قانوني، وماذا لو أضاف المالك بنود غير ضرورية؟
في حال كان المستأجر يتعامل مع وسيط عقاري، يجب التأكد من أن الوسيط مرخصاً وملتزماً بقوانين دائرة التنظيم العقاري. أما في حال التعامل المباشر مع المالك، تعتبر عقود الإيجار موحدة وصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك، بالإضافة إلى عقد ملحق يشتمل على بعض البنود الإضافية المتفق عليها مسبقاً، ويشترط ألّا تتعارض هذه البنود مع أحكام القانون.
هل شهدت الإيجارات انخفاضاً بعد جائحة كورونا؟
بالتأكيد، انخفضت قيمة الإيجارات بنسبة 20 إلى 30%.
هل أنا كمستأجر مسؤول عن دفع الرسوم والضرائب لدائرة الأراضي والأملاك؟
يدور الأمر حول البنود المتفق عليها في عقد الإيجار، ولكن بشكلٍ عام، تُفرض رسوم الخدمات السنوية على المالك، ولكن خدمات دائرة الصحة والبلدية والدفاع المدني تُستحق من المستأجر.
هل يُستحق قانونياً دفع مبلغ إيجار العقار التجاري عن فترة الحظر؟
في حال قيام السلطات المختصة بإعطاء أمر طارئ يفضي إلى إغلاق المحلات التجارية، يحق للمستأجر أن يتوقف عن دفع الإيجار لحين الاستفادة من العقار المستأجر.
هل أنا كمستأجر ملزم بدفع مبالغ إضافية للاستفادة من مرافق العقار، مثل المسبح والنادي الرياضي؟
لا، يتضمن عقد الإيجار اتفاق بالانتفاع من هذه المرافق، وفي حال تم منع المستأجر من الاستفادة منها، يحق له فسخ عقد الإيجار.
يمر خط المترو الجديد المخصص لإكسبو من جبل علي وأرجان، هل يُنصح بالاستثمار في هذه المناطق باعتبارها مناطق جديدة؟
نعم بالتأكيد، دائماً ما تكون المناطق القريبة من المترو محط جذب واهتمام العديد من المستأجرين.
هل أستطيع إخلاء مستأجر تأخر 3 أشهر عن دفع الإيجار؟
نعم، حيث يقوم المؤجر بإرسال إنذار إلى المستأجر بمهلة 30 يوم كحد أقصى لسداد قيمة الإيجار، وفي حال لم يتم السداد، يقوم المؤجر برفع دعوى على المستأجر في مركز فض المنازعات تلزمه بسداد المبالغ المترتبة عليه حتى موعد الإخلاء الفعلي.
نتمنى أن تكون حلقة بيوت ريل استيت بايتس هذه وافيةً وشاملةً لتساؤلاتكم حول السوق العقاري في الإمارات وبعض القضايا القانونية المتعلقة بشراء العقارات أو الاستثمار فيها. كذلك يمكنكم الاطلاع على الكثير من المواضيع العقارية والاجتماعية المتنوعة في ماي بيوت، المدونة العقارية الأولى باللغة العربية في دولة الإمارات العربية المتحدة. لأي استفسارات أو اقتراحات، تفضلوا بالتواصل معنا من خلال حيّز التعليقات أسفل الصفحة.
