أسباب إخلاء المستأجر من العقار في دبي
أولت السلطات عنايةً بالغةً بقوانين استئجار العقارات في دبي، فحرصت على منح كل من المالك والمستأجر حقوقهما كاملة، والتصدي لأي اعتداءات بحق أي منهما، وذلك من خلال تدشين القوانين والتعليمات لتنظيم عملية تأجير العقارات وتأطيرها. في ضوء ما سبق، أورد قانون الإيجارات في دبي حالات عديدة يجوز فيها إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء العقد الموقع بين الطرفين، وهذا ما سنتحدث عنه في المقال، مع التركيز على الأحكام القانونية والإجراءات المتبعة في كل حالة، فتابع معنا أسباب انذار المستأجر بإخلاء العقار في دبي والتفاصيل المتعلقة بها.
أسباب انذار المستأجر بإخلاء العقار في دبي
تُعتبر العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر من أبرز العلاقات التعاقدية، نظرًا للدور المحوري الذي يلعبه العقار في جميع الأنشطة السكنية والتجارية، وانطلاقًا من هذه الأهمية، حرص المشرّع في إمارة دبي على تنظيم هذه العلاقة من خلال قانون خاص يُعرف باسم قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي. فيما يلي أبرز ما جاء في قانون الإيجارات في دبي حول الاسباب التي تجعل المالك ينذر المستأجر بإخلاء العقار في دبي:
أولًا: الإخلاء قبل انتهاء مدة الإيجار
نبدأ بذكر أسباب انذار المستأجر بإخلاء العقار في دبي قبل انتهاء مدة الإيجار، حيث يمكن للمؤجِّر طلب إخلاء المستأجر في أي من الحالات التالية:
- عدم دفع الإيجار
- أول اسباب انذار المستأجر بإخلاء العقار في دبي تأخر المستأجر في دفع الإيجار أو أي جزء منه لمدة 30 يومًا من تاريخ إخطاره بالدفع
- تأجير من الباطن دون موافقة
- من اسباب إخلاء المأجور من العقار في دبي قيام المستأجر بتأجير العقار أو جزء منه دون الحصول على موافقة خطية من المؤجِّر، ويشمل الإخلاء المستأجر من الباطن، مع حفظ حقه في المطالبة بتعويض من المستأجر الأساسي
- استخدام العقار لأغراض غير مشروعة
- إذا استخدم المستأجر العقار أو سمح باستخدامه في أغراض غير قانونية أو مخالفة للنظام العام والآداب
- الإضرار بالعقار
- إذا تسبب المستأجر في تغييرات تؤثر على سلامة العقار أو أضرار ناتجة عن إهمال أو سوء استخدام، تجعل من الصعب إعادته إلى حالته الأصلية
- استخدام العقار في غير غرضه
- إن استُعمل العقار في غير الغرض المؤجر لأجله أو خالف أنظمة التخطيط والبناء، يكون هذا دافع الإنذار بالإخلاء من العقار في دبي
- خطر انهيار العقار
- إذا كان العقار معرضًا للسقوط، وفق تقرير فني معتمد من بلدية دبي.
- الإخلال بالتزامات العقد
- إذا خالف المستأجر شروط العقد أو الالتزامات القانونية ولم يصحح الوضع خلال 30 يومًا من تاريخ الإخطار
ثانيًا: الإخلاء عند انتهاء مدة عقد الإيجار
أما عن أسباب انذار المستأجر بإخلاء العقار في دبي بعد انتهاء مدة العقد، فتشمل:
- إعادة بناء العقار
- إن تطلبت متطلبات التنمية العمرانية هدم العقار وإعادة بنائه وفق ما تقرره الجهات المختصة
- ترميم أو صيانة العقار
- إن كانت حالة العقار تستدعي إجراء ترميمات أو صيانة شاملة لا يمكن تنفيذها بوجود المستأجر، فيعد هذا سبب الإنذار بالإخلاء من العقار في دبي
- إعادة استخدام العقار
- إن أراد المؤجِّر هدم العقار لإعادة بنائه أو لإضافة مبانٍ جديدة تحول دون استمرار استخدامه
- الاستخدام الشخصي
- أخيرًا ضمن عوامل الإنذار بالإخلاء من العقار في دبي، أن يرغب المؤجِّر في استعادة العقار لاستخدامه الشخصي أو من قبل أقاربه من الدرجة الأولى
شروط إخلاء المستأجر للعقار في الحالات السابقة
بعد أن ذكرنا دوافع الإنذار بالإخلاء من العقار في دبي، دعنا نطلعك على الشروط الواجب استيفاؤها:
- ينبغي إخطار المستأجر بأسباب الإخلاء قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء العقد
- في حالة استعادة العقار للاستخدام الشخصي، لا يجوز تأجيره للغير قبل مرور سنة كاملة من تاريخ الإخلاء، وإذا خالف المؤجِّر ذلك، يحق للمستأجر طلب تعويض من اللجنة المختصة
- إذا استعاد المؤجِّر العقار عند انتهاء مدة عقد الإيجار لاستخدامه الشخصي أو لاستخدام أحد أقاربه من الدرجة الأولى، وصدر قرار من اللجنة لصالحه، فلا يُسمح له بتأجير العقار لطرف آخر إلا بعد مرور سنة كاملة على الأقل من تاريخ الاستعادة. وفي حال مخالفة ذلك، يحق للمستأجر التقدم إلى اللجنة بطلب تعويض مناسب
إجراءات تنفيذ إخلاء العقار في دبي
بعد الاتفاق على إخلاء الإجارة، يتم تنفيذ الخطوات التالية:
- التأكد من عدم وجود أي إشكال أو استئناف أو طلب مهلة تأجيل ثم التواصل مع الأطراف قبل موعد الإخلاء بيومين
- إخلاء المكان، وفي حال كان المكان شاغرًا، يتم إخلاؤه واستبدال القفل على حساب طالب التنفيذ، والسماح للمنفَد ضده باستلام أغراضه الشخصية فقط
- في حال كان المكان غير شاغرًا، يتم كسر القفل واستبداله على حساب طالب التنفيذ
- بعد ذلك تأتي مرحلة الجرد والتثمين، حيث يقوم طالب التنفيذ بتعيين حارس قضائي
- في حال تعذر الجرد والتثمين، يتم ندب خبير لجرد وتثمين الموجودات وإغلاق شق الإخلاء، حيث يتم استكمال إجراءات الخبير وإعداد التقرير من خلال قسم المالية
أحكام استمرار العلاقة الإيجارية ونقل الملكية في دبي
بعد الحديث عن اسباب إخلاء المأجور من العقار في دبي، دعنا نطلعك على بعض الأحكام الهامة الواردة في في قانون الإيجارات:
- استمرار العلاقة الإيجارية في حالة وفاة المؤجر أو المستأجر:
- لا تنتهي العلاقة الإيجارية بوفاة المؤجر أو المستأجر
- تستمر العلاقة مع ورثة المتوفى، إلا إذا رغب ورثة المستأجر في إنهائها
- يتم الإنهاء بعد انقضاء 30 يومًا من إخطار المؤجر بذلك أو عند انتهاء مدة العقد، أيهما يأتي أولًا
- تأثير انتقال الملكية على عقد الإيجار:
- انتقال ملكية العقار إلى مالك جديد لا يؤثر على حق المستأجر في الاستمرار بشغل العقار
- يُشترط أن يكون عقد الإيجار مع المالك السابق موثقًا وثابت التاريخ
- حق الأولوية للمستأجر:
- يحق للمستأجر العودة إلى العقار إذا قام المؤجر بهدمه وإعادة بنائه، أو بتجديده وترميمه
- يتم تحديد بدل الإيجار وفقًا لأحكام القانون
- يجب على المستأجر ممارسة حق الأولوية خلال 30 يومًا من تاريخ إخطار المؤجر له بذلك
بهذا أطلعناك على أسباب انذار المستأجر بإخلاء العقار في دبي وفقًا لقانون الإيجارات في الإمارة، ذاكرين حالات الإخلاء قبل انقضاء مدة الإيجار المتفق عليها وبعدها، إضافةً إلى أهم الشروط والأحكام القانونية. إن كنت مهتمًا بمواضيع مشابهة، ألقِ نظرة على مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي، فهو منظومة قضائية متكاملة تختص بالنظر في المنازعات العقارية وتطوير إجراءات حل كافة المشاكل بين المستأجر والمؤجّر، كذلك نوصيك بالتعرّف على نصائح لبناء علاقة وطيدة بين المالك والمستأجر، فحتمًا ستجد ما يفيدك، ولا تنسَ قراءة حقوق مالك العقار في دبي بتمعّن.
ستجد المزيد من المقالات المنوّعة والمفيدة في ماي بيوت، المدوّنة العقارية الأولى باللغة العربية في الإمارات، فتفضّل بتصفّحها، ولا تتردد بالتواصل معنا عبر حيّز التعليقات، كما يمكنك الاشتراك في نشرة ماي بيوت الأسبوعية، ليصلك كلّ جديدٍ حول المواضيع التي تهمّك.
