الحجز على العقار وبيعه في الإمارات
تُعد معاملة الحجز على العقار وبيعه إحدى الوسائل القانونية التي يلجأ إليها الدائن؛ لضمان استيفاء حقه من المدين الممتنع عن الوفاء، وقد نظم قانون الإجراءات المدنية الإماراتي هذا الجانب من التنفيذ الجبري، ضمن قواعد متكاملة تهدف إلى حماية مصالح الدائن والمدين على حد سواء، من خلال فرض شروط قانونية واجبة، وضوابط إجرائية تضمن سلامة العملية التنفيذية. ارتأينا أن نضع بين يديك في هذا المقال تفاصيل كيفية بيع العقار المحجوز، موضحين الشروط والإجراءات المتبعة وغيرها من التفاصيل، فتابع حتى النهاية.
مفهوم الحجز على العقار وبيعه
يُقصد بالحجز على العقار وبيعه في القانون الإماراتي ذلك الإجراء التنفيذي الذي يتخذه الدائن، بناءً على سند تنفيذي، لوضع يد السلطة القضائية على عقار مملوك للمدين بغرض منع التصرف فيه تمهيدًا لبيعه واستيفاء الدين من ثمنه. يُعد هذا الحجز من الوسائل الجبرية التي تُمارس عبر القضاء لضمان حقوق الدائنين، في حال تقاعس المدين عن الوفاء بالتزاماته المالية.
أما بيع العقارات المحجوزة فهو المرحلة التالية في هذا المسار التنفيذي، ويتم عن طريق المزاد العلني وفقًا لإجراءات محددة يقرها قانون الإجراءات المدنية، بحيث يُنقل العقار إلى المشتري الجديد بعد استيفاء الثمن وتوزيعه على أصحاب الحقوق وفقًا لمرتبتهم القانونية. يهدف هذا النظام إلى تحقيق العدالة التوزيعية، وحماية المعاملات العقارية من التلاعب أو الإضرار بمصالح الغير.
شروط الحجز على العقار وبيعه
قبل الشروع في الحجز العقاري في الإمارات وبيعه، يشترط القانون توفر مجموعة من الضوابط التي تضمن حماية حقوق الدائن والمدين على حد سواء، وقد حدد قانون الإجراءات المدنية الإماراتي هذه الشروط لضمان قانونية الحجز وصحة إجراءاته، بما يحفظ التوازن بين تنفيذ الأحكام وحماية الملكية. إليك أدناه الشروط كما وردت في نص القانون:
- لا يجوز توقيع الحجز إلا إذا كان العقار مسجلًا باسم المدين لدى دائرة التسجيل العقاري المختصة، أو كان له حق قابل للحجز فيه، كأن يكون أحد الورثة في تركة غير مقسمة
- يجب أن يكون الحجز بناءً على سند تنفيذي صالح للتنفيذ وفق القانون
- يتعين على طالب الحجز قيد الحجز لدى دائرة التسجيل العقاري المختصة لضمان عدم الإضرار بحقوقه من خلال تصرفات المدين، ويظل القيد قائمًا إلى حين البيع أو إلغاء التنفيذ
- على المدين أن يقدم بيانًا يتضمن الحقوق العينية المقررة على العقار وأسماء أصحابها خلال خمسة عشر يومًا من إعلان الحجز
- يجب أن يتقدم الحاجز بطلب بيع العقار خلال تسعين يومًا من انتهاء المدة القانونية المنصوص عليها، وإلا يُعد الحجز وكأنه لم يكن
اجراءات الحجز على العقار وبيعه
بعد التأكد من استيفاء الشروط القانونية، تبدأ مرحلة الإجراءات التنفيذية التي تهدف إلى حجز العقار وبيعه لسداد الدين، وقد نظم قانون الإجراءات المدنية الإماراتي هذه الخطوات بشكل دقيق لضمان الشفافية والعدالة في التنفيذ، وهي كالآتي:
- إعلان الحجز وإنذار المدين بالسداد، وبعد قيد الحجز، يُلزم الحاجز بإعلان المدين خلال عشرة أيام، متضمنًا ما يأتي:
- السند التنفيذي
- تاريخ القيد
- وصف العقار
- مطالبة بسداد الدين خلال ثلاثين يومًا
- التكليف بتقديم بيان الحقوق العينية
- إذا كان العقار محجوزًا لدى حائز أو كفيل عيني، يجب إعلان هذا الطرف بالحجز خلال عشرة أيام من قيده، وإنذاره بوجوب الوفاء أو التخلي عن العقار خلال ثلاثين يومًا، وإلا نُفذ عليه
- يتولى قلم الكتاب قيد الحجز العقاري في سجل خاص بالمحكمة، يتضمن ما يلي:
- بيانات المدين والحاجز
- تاريخ القيد لدى دائرة التسجيل العقاري
- تاريخ الإعلان
- يجب على الحاجز التقدم بطلب للحصول على بيان رسمي بأوصاف العقار من دائرة التسجيل العقاري، لتمكين المحكمة من عرضها على الراغبين في الشراء بالمزاد
- إذا لم يتفق الأطراف على تقدير قيمة العقار، تعيّن المحكمة خبيرًا لتقدير الثمن، ويُقدم تقريره خلال سبعة أيام من تكليفه، ويجوز للأطراف الاعتراض على التقرير خلال سبعة أيام من إيداعه
- بعد اكتمال الخطوات السابقة، يتقدم الحاجز إلى قاضي التنفيذ بطلب تحديد جلسة للبيع العلني، ويشترط أن يكون الدين لم يُسدَّد وأن العقار لا يزال محجوزًا
- يُعلن عن المزاد العلني قبل ثلاثين يومًا على الأقل من تاريخ الجلسة، ويجب أن يتضمن الإعلان ما يأتي:
- ملخص السند التنفيذي
- اسم المدين
- اسم الحاجز
- وصف العقار
- الثمن الأساسي
- شروط المزايدة
- تُعقد جلسة المزاد أمام قاضي التنفيذ، ويرسي البيع على من يُقدم أعلى سعر، ويجوز للمحكمة تأجيل البيع لمرة واحدة بناءً على طلب المدين أو الحائز لأسباب مقبولة
- يلتزم المشتري الذي رسا عليه المزاد بإيداع الثمن خلال عشرة أيام، وفي حال التخلف، يُعاد البيع على مسؤوليته الشخصية، ويُحمّل فرق الثمن عند الضرورة
- بعد السداد، تُصدر المحكمة حكمًا بنقل الملكية يُسجل رسميًا
الأسئلة الأكثر شيوعًا
خصصنا هذا الحيّز من المقال لنطلعك على أكثر الأسئلة التي تراود الأفراد عن معاملة الحجز على العقار وبيعه، آملين أن نكون قد وفرنا عليك عناء البحث عنها:
من يحق له طلب الحجز على العقار؟
يحق للدائن الذي بيده سند تنفيذي أن يتقدم بطلب حجز على عقار المدين إلى قاضي التنفيذ، وفقًا للضوابط والإجراءات المنصوص عليها في القانون.
هل يمكن للمدين بيع العقار بعد الحجز؟
نعم، يمكن للمدين أن يعرض بيعه لأحد المشترين بعد الحجز، بشرط موافقة الدائن الحاجز إذا كان الثمن المعروض أقل من الدين، ويتم البيع بعد انقضاء فترة الاعتراض دون اعتراض.
هل يمكن تجزئة العقار عند البيع؟
نعم، إذا كان العقار قابلًا للتجزئة وكان جزء منه كافيًا لسداد الدين، يطرح ذلك الجزء أولًا في المزاد.
هل يجوز الطعن على حكم رسو المزاد؟
لا يجوز الطعن إلا في حالات محددة؛ كوجود عيب في الإجراءات أو صدور الحكم بالمخالفة للوقف القانوني، ويكون خلال 7 أيام من النطق بالحكم.
بهذا نكون قد وصلنا إلى ختام مقالنا، وقدمنا دليلًا وافيًا حول شروط الحجز على العقار وبيعه، متطرقين للحديث عن إجراءات الحجز العقاري وغيرها من التفاصيل. إن كنت مهتمًا بالاطّلاع على الخدمات الأخرى في مجال العقارات، نوصيك بالاطلاع على نتائج عدم سداد القرض العقاري في الإمارات التي يمكن أن تؤدي إلى عواقب قانونية ومالية جسيمة، ولا تتردد بإلقاء النظر إلى أنواع التمويل العقاري في الإمارات وكافة التفاصيل المتعلقة به.
تفضل بتصفح مدونة ماي بيوت، المدونة العقارية الأولى باللغة العربية في دولة الإمارات العربية المتحدة، التي تطرح يوميًا مجموعة من الموضوعات الهادفة والمفيدة. لا تتردّد بالتواصل معنا على الدوام، فسيكون من دواعي سرورنا الرّد على جميع تعليقاتك واستفساراتك من خلال حيّز التعليقات أسفل الصفحة، ولا تنسَ الاشتراك في نشرة ماي بيوت ليصلك كلّ ما هو جديد حول المواضيع التي تهمّك أسبوعيًا.
